TradingKey - 2025年10月29日，聯準會宣布將聯邦基金利率下調25個基點，這是今年第二次降息。這項消息讓許多購屋者不禁期待，這是否意味著房貸利率將顯著走低？
好消息是，抵押貸款利率現在確實持續回落。根據房地美（Freddie Mac）截至2025年10月30日的數據，30年期固定利率已降至6.17%，而15年期固定利率也同步降至5.41%，雙雙處於近一年來的低點。
（來源：Freddie Mac）
但對於一直期待降息能大幅拉低房貸利率的購屋者來說，現實可能稍微複雜，聯準會降息並不等於房貸利率會立即或大幅下降。
原因在於30年期固定抵押貸款利率並非直接掛鉤聯邦基金利率，而是主要由10年期美國公債殖利率決定。而國債殖利率受通膨預期、財政赤字、就業數據及全球資本流動等多重因素影響，其走勢未必與聯準會的政策步調一致。
降息真的拉低了您的房貸利率嗎？
回顧2024年，市場曾對聯準會開啟降息週期抱以期待。在9月FOMC會議召開前，這項預期推動房貸利率在8月至9月初顯著回落－30年期固定利率一度跌至6.08%，創下近兩年來的最低水準。
但現實很快就給出了不同答案，儘管聯準會在2024年9月18日宣布將基準利率下調50個基點，將目標區間降至4.75%–5.00%，但房貸利率卻並未持續下行。短短幾週內，隨著市場重新評估通膨的頑固性與聯邦財政赤字壓力，10年期公債殖利率迅速反彈，帶動房貸利率再度回升。
後續的寬鬆措施也未能扭轉此現象，2024年11月，聯準會再次降息，但30年期房貸利率不降反升，在6.8%–6.9%區間波動。到了12月，儘管基準利率進一步下調25個基點至4.25%–4.50%，但房貸利率幾乎停滯，年底仍徘徊在6.8%附近。
這也說明即使是聯準會轉向寬鬆，短期借貸成本下降，但若通膨高於目標，國債殖利率持續走高,長期利率就可能居高不下。
（來源：Shutterstock）
進入2025年9月，聯準會再降息25個基點，將聯邦基金利率區間下調至4.00%–4.25%。這一次，房貸市場反應更為積極——30年固定利率迅速回落至6.13%，創下近三年新低，明顯低於當月稍早的6.4%。
那這是否意味著趨勢正在轉變？
目前來看，條件確實更為有利。尽管近期通胀数据略有反弹，但整体已从2022–2023年的峰值显著回落。加之美联储释放进一步降息的信号，市场开始对更持久的宽松周期进行定价，为房贷利率向6%区间温和下行创造了可能。
房貸銀行家協會（MBA）在2025年10月預測，到2026年底，30年期固定利率將維持在6.4%左右，2027年略降至6.3%。而房利美（Fannie Mae）的房屋展望則更為樂觀，預計到2026年底利率將降至5.9%。儘管預測不同，但兩者都指出2025年全年，房貸利率仍將高於6%。
這意味著對您而言當前可能是近一兩年內相對有利的窗口期。如果您正在考慮購屋或為高利率房貸再融資，與其等待「最低點」——這往往難以預測——不如基於自身財務狀況和長期計劃，主動評估是否值得行動。
對其他房貸產品影響如何？
可調利率抵押貸款（ARM）和房屋淨值信用額度（HELOC）與聯準會政策的連動更為直接——因為它們的利率通常與短期基準利率掛鉤，例如SOFR（有擔保隔夜融資利率）或「優惠利率」（Prime Rate），而這些利率會迅速反映聯邦基金利率的變動。
可調利率房貸（ARM）
如果您持有ARM，您的利率通常會在初始固定期（如5年、7年）結束後，每年或每半年重置一次。
一旦聯準會降息，您的下一次利率調整很可能會隨之下降。這意味著，在當前降息週期中，ARM借款人可能比固定利率貸款者更快感受到借貸成本的緩解。
不過，若未來通膨反彈、聯準會重啟升息，您的月付也可能迅速上升。因此，ARM更適合計劃短期內售房或再融資的借款人。
房屋淨值信用額度（HELOC）
HELOC的利率是浮動的，而且通常每月調整一次，因此對聯準會政策反應極為靈敏。
根據Bankrate截至2025年10月29日的最新数据，HELOC的平均可变利率已降至7.90%，较2024年1月约10%的高点显著回落。
對您而言，降息意味著實質的好處：
- 如果您已有HELOC，利率會自動下調，無需申請再融資或支付手續費；
- 如果您正在考慮申請HELOC，目前可能是成本較低的窗口期，尤其適合用於房屋裝修、債務整合等大額支出。
房地產市場動態如何？
根據抵押貸款銀行家協會（MBA）的數據，截至2025年10月24日當週，購房貸款申請量環比增長5%，整體申請（含再融資）增長7.1%，顯示部分買家正抓住當前利率窗口積極行動。
目前市場最核心的問題是供需嚴重失衡——尤其是作為首次購屋者可能負擔得起的價格區間，待售房源極為稀缺。當買家數量遠超過可販賣房屋時，即便利率下降，房價也難有大幅鬆動，因為賣家清楚自己手握稀缺資源。
聖路易斯聯邦儲備銀行數據顯示，自2009年第一季（獨棟住宅中位數為208,400美元）以來，房價整體穩定攀升，到2025年第二季已達41萬美元，翻了一倍有餘。
（來源：Shutterstock）
真該等到利率跌破6%再買房嗎？
簡而言之：不建議等待「完美利率」。
房貸利率固然重要，房貸利率直接影響您的月付和總利息支出，但它並非購屋成本的全部。
房價本身同樣關鍵──而房價由供需關係主導。當前市場依然面臨結構性短缺，尤其在首次購屋者能夠負擔的價格段，房源極為有限。當需求旺盛而供應不足時，即使利率走低，賣家也往往選擇維持甚至調高售價，而非主動降價。
真正的省錢機會，需要利率和房價同時下行。雖然近期利率有所回落，但許多城市的房價仍在上漲。即便經濟衰退風險上升，但歷史表明，降息往往會刺激購屋需求，反而在供應有限的情況下推高房價。
正如業內人士所言，別指望單靠降息就能讓樓市變得「可負擔」。儘管目前購屋條件比高峰期略有改善，但整體可負擔性仍遠未恢復到疫情前水準。
建議您在申請房貸前，至少向多家貸款機構索取報價，並仔細比較年化利率（APR）、手續費和還款條款。同時，從個人財務入手，提升信用評分、降低債務收入比、並盡可能提高首付比例——這些都能顯著改善您獲得的利率條件。
