TradingKey - 2025年10月29日，美联储宣布将联邦基金利率下调25个基点，这是今年第二次降息。这一消息让许多购房者不禁期待，这是否意味着房贷利率将显著走低？
好消息是，抵押贷款利率现在确实在持续回落。根据房地美（Freddie Mac）截至2025年10月30日的数据，30年期固定利率已降至6.17%，而15年期固定利率也同步降至5.41%，双双处于近一年来的低位。
（来源：Freddie Mac）
但对于一直期待降息能大幅拉低房贷利率的购房者来说，现实可能稍显复杂，美联储降息并不等于房贷利率会立即或大幅下降。
原因在于30年期固定抵押贷款利率并不直接挂钩联邦基金利率，而是主要由10年期美国国债收益率决定。而国债收益率受通胀预期、财政赤字、就业数据及全球资本流动等多重因素影响，其走势未必与美联储的政策步调一致。
降息真的拉低了您的房贷利率吗？
回顾2024年，市场曾对美联储开启降息周期抱以期待。在9月FOMC会议召开前，这种预期推动抵押贷款利率在8月至9月初显著回落——30年期固定利率一度跌至6.08%，创下近两年来的最低水平。
但现实很快给出了不同答案，尽管美联储在2024年9月18日宣布将基准利率下调50个基点，将目标区间降至4.75%–5.00%，房贷利率却并未持续下行。短短几周内，随着市场重新评估通胀的顽固性与联邦财政赤字压力，10年期国债收益率迅速反弹，带动房贷利率再度回升。
后续的宽松举措也未能扭转这一现象，2024年11月，美联储再次降息，但30年期房贷利率不降反升，在6.8%–6.9%区间波动。到了12月，尽管基准利率进一步下调25个基点至4.25%–4.50%，房贷利率却几乎停滞，年底仍徘徊在6.8%附近。
这也说明即使是美联储转向宽松，短期借贷成本有所下降，但若通胀高于目标，国债收益率持续走高,长期利率就可能居高不下。
（来源：Shutterstock）
进入2025年9月，美联储再度降息25个基点，将联邦基金利率区间下调至4.00%–4.25%。这一次，房贷市场反应更为积极——30年期固定利率迅速回落至6.13%，创下近三年新低，明显低于当月早些时候的6.4%。
那这是否意味着趋势正在转变？
目前来看，条件确实更为有利。尽管近期通胀数据略有反弹，但整体已从2022–2023年的峰值显著回落。加之美联储释放进一步降息的信号，市场开始对更持久的宽松周期进行定价，为房贷利率向6%区间温和下行创造了可能。
抵押贷款银行家协会（MBA）在2025年10月预测，到2026年底，30年期固定利率将维持在6.4%左右，2027年略降至6.3%。而房利美（Fannie Mae）的住房展望则更为乐观，预计到2026年底利率将降至5.9%。尽管预测不同，但两者都指出2025年全年，房贷利率仍将高于6%。
这意味着对您而言当前可能是近一两年内相对有利的窗口期。如果您正在考虑购房或为高利率房贷再融资，与其等待“最低点”——这往往难以预测——不如基于自身财务状况和长期计划，主动评估是否值得行动。
对其他房贷产品影响如何？
可调利率抵押贷款（ARM）和房屋净值信用额度（HELOC）与美联储政策的联动更为直接——因为它们的利率通常与短期基准利率挂钩，比如SOFR（有担保隔夜融资利率）或“优惠利率”（Prime Rate），而这些利率会迅速反映联邦基金利率的变化。
可调利率房贷（ARM）
如果您持有ARM，您的利率通常会在初始固定期（如5年、7年）结束后，每年或每半年重置一次。
一旦美联储降息，您的下一次利率调整很可能会随之下降。这意味着，在当前降息周期中，ARM借款人可能比固定利率贷款者更快感受到借贷成本的缓解。
不过，若未来通胀反弹、美联储重启加息，您的月供也可能迅速上升。因此，ARM更适合计划短期内售房或再融资的借款人。
房屋净值信用额度（HELOC）
HELOC的利率是浮动的，且通常每月调整一次，因此对美联储政策反应极为灵敏。
根据Bankrate截至2025年10月29日的最新数据，HELOC的平均可变利率已降至7.90%，较2024年1月约10%的高点显著回落。
对您而言，降息意味着实实在在的好处：
- 如果您已有HELOC，利率会自动下调，无需申请再融资或支付手续费；
- 如果您正考虑申请HELOC，当前可能是成本较低的窗口期，尤其适合用于房屋装修、债务整合等大额支出。
房地产市场动态如何？
根据抵押贷款银行家协会（MBA）的数据，截至2025年10月24日当周，购房贷款申请量环比增长5%，整体申请（含再融资）增长7.1%，表明部分买家正抓住当前利率窗口积极行动。
当前市场最核心的问题是供需严重失衡——尤其是作为首次购房者可能负担得起的价格区间，待售房源极为稀缺。当买家数量远超可售房屋时，即便利率下降，房价也难有大幅松动，因为卖家清楚自己手握稀缺资源。
圣路易斯联邦储备银行数据显示，自2009年第一季度（独栋住宅中位价为208,400美元）以来，房价整体稳步攀升，到2025年第二季度已达410,800美元，翻了一倍有余。
（来源：Shutterstock）
真该等到利率跌破6%再买房吗？
简而言之：不建议等待“完美利率”。
抵押贷款利率固然重要，房贷利率直接影响您的月供和总利息支出，但它并非购房成本的全部。
房价本身同样关键——而房价由供需关系主导。当前市场依然面临结构性短缺，尤其在首次购房者能够负担的价格段，房源极其有限。当需求旺盛而供应不足时，即使利率走低，卖家也往往选择维持甚至上调售价，而非主动降价。
真正的省钱机会，需要利率和房价同时下行。虽然近期利率有所回落，但许多城市的房价仍在上涨。即便经济衰退风险上升，但历史表明，降息往往会刺激购房需求，反而在供应有限的情况下推高房价。
正如业内人士所言，别指望单靠降息就能让楼市变得“可负担”。尽管当前购房条件比高峰期略有改善，但整体可负担性仍远未恢复到疫情前水平。
建议您在申请房贷前，至少向多家贷款机构索取报价，并仔细比较年化利率（APR）、手续费和还款条款。同时，从个人财务入手，提升信用评分、降低债务收入比、并尽可能提高首付比例——这些都能显著改善您获得的利率条件。
