TradingKey - 周四，美国总统唐纳德·特朗普宣布一项大规模金融市场干预方案，计划通过房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）购入总额达2000亿美元的抵押贷款支持证券（MBS）。
此举被普遍视为“特朗普版量化宽松”（QE），目的是拉低抵押贷款利率，从而减轻购房者的成本压力，提振房地产市场。
“这将使房贷利率进一步下降，让每月还款额减少，从而使拥有住房变得更加经济可行。”特朗普在社交平台Truth Social上表示。他强调，这项举措之所以能推进，是因为两大政府支持的住房金融机构目前拥有充足资金储备。
联邦住房金融局（FHFA）负责人Bill Pulte当日晚些时候通过X平台回应称：“我们正在跟进该指示。感谢特朗普总统，房利美与房地美将开始执行相关计划。”
特朗普还批评前任总统拜登未能有效管理住房政策，指出其政府在多个方面“表现失误”，其中就包括忽略住房市场问题。“我已经修复了他留下的一地鸡毛！” 他写道。
回顾自己的初任期，特朗普也提及，当时他决定暂缓出售房利美和房地美这一战略资产，并表示这一决定迄今为止带来了可观收益。
他称：“尽管一些‘专家’当时建议出售它们，但事实证明这是一项高瞻远瞩的政策选择——如今它们已经成长为市值翻倍、现金储备达到2000亿美元的重要金融支柱。因此我正在授权代表去动用这些资金，用于购买等额抵押贷款债券。”
此外，就在本周三，特朗普还提出限制金融机构投资独栋住宅，以应对普通家庭购房难的问题。据知情人士透露，在政策层面配合这一系列行动的同时，目前白宫也正在制定一项新的行政命令草案，其核心目的在于缓解美国人面临的生活成本压力，例如探索允许使用退休金账户或大学学费储蓄账户作为购屋首付款来源等措施。
眼下，全球投资者和准备买房的普通家庭都在关注这一政策是否真的能如愿压低房贷利率？以及对普通人的住房理财决策又会产生哪些影响呢？
（来源：Freepik）
特朗普为何要出手干预MBS市场？
近年来，“可负担性”已成为民主党政治叙事中的核心词汇，他们长期批评这位共和党总统未能有效应对不断上涨的生活成本和居高不下的物价。
随着食品、运输、住房等生活支出的持续攀升，美国民众对于“生活越来越贵”的感受日益强烈，也让“可负担性”议题成为选战焦点。尽管特朗普在某些场合淡化这一问题，并把如今的物价飞涨归咎于拜登政府，但选民对于经济压力的不满早已开始影响他的支持率。
特朗普通过这次由“两房”（房利美和房地美）实施的大手笔购债行动，让人想起疫情期间美联储推行量化宽松政策，通过大规模买入包括MBS在内的债券来降低借贷成本、刺激经济复苏。
与当年动用央行打印钞票不同，这一次资金来源是“两房”自身资产负债表上的现有流动性。
Pulte特别指出，美联储与财政部不会参与此次操作。这意味着资金来自已有储备，而不是新发货币，从而避免引发市场对通胀加剧的担忧。
作为相关住房举措的一部分，特朗普日前还宣布打算限制金融机构收购物业，尤其禁止其购买独栋住宅，以遏制这些大型投资者推高房价、挤占普通家庭购房机会的问题。
为什么买MBS能影响抵押贷款利率？
要弄清楚特朗普让“两房”购买2000亿美元MBS（抵押贷款支持证券）对我们普通购房者有什么意义，得先搞懂两个概念：MBS 是什么？它和房贷利率之间是怎么挂钩的？
什么是 MBS？
你可以把MBS理解成一种由“房贷组合”变出来的债券。
具体来说，当银行把钱借给很多人用来买房后（也就是发放了住房抵押贷款），不用一直等着这些人慢慢还款，而是会把这些贷款“打包”，变成一份金融产品——也就是 MBS，然后卖给投资者。这样银行就能提前拿回现金，再发放新的贷款。
而房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），这两家受到美国政府支持的机构，就是美国住房金融系统里的“主力军”。
它们的主要作用就是帮助银行收购这些贷款组合或发行/购买MBS，让整个市场资金周转更快，让更多人有机会买房。
买入MBS怎么影响到你的贷款利率？
特朗普让房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）出手大规模购买 2000 亿美元的MBS，其实就是通过市场手段来推动住房贷款利率下行，这个过程其实有一套很清晰的逻辑链条。
- 增加需求推高价格
两家政府支持机构大量买入MBS，自然让这类产品在市场上的需求猛增，就像某种商品被疯抢时价格会上涨一样，MBS的价格也随之上涨。
- 价格上涨导致收益下降
债券市场有个基本规律，价格涨了，收益率就会降。也就是说，现在投资者花更多的钱买到了同样一份债券，他们的回报就变少了。
- 银行依据这一收益定价新发放的贷款
银行在决定新发房贷时，会参考MBS的收益。
如果MBS收益低了，那如果他们再以高利率来放贷，没人愿意去接盘这些新打包出来的MBS，他们赚不到钱只好降利率，这样才有人买他们发行的新债券，也才能确保资金能够继续流动下去。
简单点说，就是“两房”出手买进大量MBS之后，把投资者愿意接受回报标准拉低了，这反过来又逼着银行降低你申请到的新房贷利率 —— 最终，我们普通人在申请抵押贷款时会发现月供更低了！
事实上，这种操作并不是第一次出现在美国经济政策中。最典型的一次是在2020年新冠疫情初期，美联储曾大举购入MBS，在那段时间，美国30年期固定抵押贷款利率甚至跌破3%，创下历史纪录。
能否真正降低房贷压力？
历次经济危机中，美联储曾多次购入抵押贷款支持证券（MBS），以压低房贷利率。那时，不少家庭得以以3%或更低的利率进行贷款再融资。
然而，对于特朗普主导下“两房”计划购买2000亿美元MBS的效果，业界并不完全看好。
住房经济学家普遍认为，这些措施对于缓解全美住房负担危机作用不大，其市场影响也充满不确定性。
南加州大学卢斯克房地产研究中心主任理Richard Green表示，美国住房痛点一直是“供小于求”，光靠鼓励降低贷款成本或者限制买家类型，并不能解决根源问题。“这2000亿美元听起来很多，但放到全国层面对比来看，其实作用有限。”
他特别指出，如果通过购买行为导致进一步推升房价，那么即使借款人享受到较低月供，很快又会被上涨中的首付门槛所难倒。“说白了，把抵押贷款利率调下来听起来美好，但若结果就是把你需要准备的钱翻倍，那也不是一件轻松事。”
“从整体市场角度看，这种做法只是短期应急手段，对当前复杂的住房问题恐怕起不了决定性作用。”房地产服务公司Redfin的首席经济学家Daryl Fairweather表示。
她估计，这项计划或许能将30年期固定抵押贷款利率拉低0.25 - 0.5个百分点，但强调这远远不够解决深层次的问题。
据房地美近期数据，目前30年期固定房贷平均利率约为6.16%。自2022年9月以来，这一数值就未曾跌破6%。而在此之前疫情期间，由于实施了极度宽松政策，许多借款人趁机锁定了3%甚至更低的还款利率。
（来源：Freddie Mac）
虽然现在的水平已略有回落，相比去年初接近7%的高点有所下降，但物价持续高位运行，包括住房、食品和能源在内的重要生活支出仍然让人喘不过气来。利息成本减少了一些，可实际负担压力依然明显存在。
圣路易斯联储数据显示，截至去年中，美国尚未偿还的住房抵押贷款债务总额已达到约21.1万亿美元。这个庞大数字背后，是无数家庭希望稳定拥有住所，又不希望被高昂月供淹没的不安情绪。
与此同时，也有声音警示这种大规模资金干预本身可能带来的风险。要知道，本次特朗普计划动用的是“两房”账面上的现金储备，其默认用途原本是作为金融危机等极端情况下用于市场救助和自身抗风险的一道安全阀。
“把防火墙的钱拿去救市，在某种程度上相当于赌博房地产市场不会出问题。”一位退休金融官员评论道。
更何况，美联储眼下仍持有约2万亿美元规模的MBS资产，正逐步进行“缩表”，比巅峰时期2022年6月时减少了7000亿美元。而在全球通胀见顶、货币政策逐步转紧的大环境下，大幅压降长期借贷成本可操作空间本就有限，此时微幅购债是否真能扭转局势，不容乐观。
（来源：Freepik）
我们该怎么应对？
- 准备买房的人
如果你打算在未来3—6个月买房，不妨先观望一两个月，看政策是否真的能带动房贷利率回落，但需要考虑以下两点。
第一点，有等待边际。别太执着于抄到“最低点”，例如若观察一段时间后利率仅下调了0.3个百分点左右，其实已经差不多，不如果断出手，因为房价上涨的速度可能很快消耗掉这个微小红利。
第二点，要提前做功课。备好首付款、整理征信记录，并找几家靠谱贷款机构了解产品。一旦债市变化或市场转向，你就能第一时间申请贷款入场，避免错过好机会。
如果你的购房需求较紧迫，比如一个月内必须成交，那就没必要过多犹豫。此时注意查看银行或信贷机构推出的个性化优惠。有些银行在竞争激烈阶段，会对首付比例高、信用记录良好的客户给出额外折扣，这种优惠甚至比政策推动带来的全国性利率下调更直接、更省钱。
- 已有房贷的人群
如果你已经有按揭在身，而且签的是6.5%以上固定利率，并且剩余还款年限还比较长（比如还有15年以上），可以开始关注市场话题中的再融资（refinance）机会了。
一般来说，如果新利率比你现有贷款低至少0.5个百分点以上，并且你打算长时间继续持有这套住房，就可以考虑申请再融资 —— 但别忘了把流程费用也考虑进去，如手续费、资产评估费等。
一份合理计算显示，一般节约出来的钱6-12个月内就可以抵销成本，之后才是真正为你省钱的时候。
务必提早与贷款方沟通流程和成本关键点，同时估算低息期间能省多少钱。如果这波政策影响有限，仅出现0.2%左右的小幅调整，那折腾下来可能还不够支付相关手续成本，就不用急着行动了。
- 普通投资者
对于投资MBS类基金或房地产金融股票的人而言，本轮政策短期可能会带动相关资产价格上扬，但仍需谨慎考虑其中存在的两项潜在风险。
首先，政策的实际效果可能低于市场预期。如果这2000亿美元的购债计划并未显著推动抵押贷款利率下降，那么相关金融资产可能经历先涨后跌的回调行情。
其次，目前的住房政策方向仍不明朗。特朗普近期提出如限制大型机构购买独栋住宅等新政措施，如果后续执行力度加强，可能会对房地产供需关系造成扰动，从而引发市场波动。
因此，普通投资者在面对相关投资品种时应保持理性判断。
