補正焦点-サックス・グローバル、破産手続き中の営業維持に不動産活用 (1月14日)

Juveria Tabassum

［　２月１３日　ロイター］ - サックス・グローバルの優良不動産ポートフォリオは、破産申請後、苦境に立たされた高級デパートが再建を進める上で、金融機関との重要な交渉材料となり得る。

この高級百貨店コングロマリットは火曜日遅くに連邦破産法１１条の適用を申請した (link)。サックス・フィフス・アベニュー、バーグドルフ・グッドマン、ニーマン・マーカスを同じ屋根の下に置くことでラグジュアリー大手の誕生を目指した負債を抱えた買収から、わずか１年後のことだった。

サックス・グローバルは１７億５０００万ドルの資金調達パッケージを確保 (link) し、破産手続き中も事業を継続できるよう支援したが、米国で最も有名な高級チェーンのいくつかを所有する同社が、再び軌道に乗れるかどうかについては疑問が残る。

ニューヨークを拠点とする不動産アドバイザリー会社、ニューマークNMRK.Oの米国小売リサーチ責任者であるブランドン・イズナー氏は、不採算の小売スペースを閉鎖することは、事業を存続させるための重要な戦略になりうると述べた。

不動産投資顧問会社 JLLの消費財・サービス部門プレジデント、マット・ウェコ氏は、「ポートフォリオを収益化する一つの方法は、セール・リースバックの選択肢を通じて行うことだ。これにより、サックスは資産を投資家に売却し、それをリースバックすることで、その資産から収益を上げ続け、流動性を確保し、店舗の運営を継続することができる」と語った。

サックス・グローバルは、米国内で約１２５店舗、約１３００万平方フィート（約１２０万平方メートル）を展開しており、そのうち３９店舗を所有または地上権を管理していると、裁判所への提出書類には記載されている。同社の小売帝国は、マンハッタンの５番街やカリフォルニア州ビバリーヒルズの高級コリドーなどの目抜き通りや、フロリダのバルハーバーショップスのような一流モールの一等地にあり、サックスとニーマンマーカスの旗が高級テナントミックスを支えている。

申請書によると、サックスの旗艦店である５番街店は破産には含まれない。グローバルは、１２億５０００万ドルの抵当権を持つ別法人からこの場所を賃借しており、債務者には含まれていない。

暗黒店舗」が最初に俎上に上る

裁判所に提出された書類には、コングロマリットの当面の次のステップのヒントが隠されている。

サックス・グローバルは、一般に "ダークストア "として知られる、営業していない約４店舗を閉鎖する許可を裁判所に求めた。

サックスの不動産をめぐる議論に精通し、ポートフォリオを評価した不動産アドバイザーによれば、このような不動産を売却すれば、店舗が営業しているという事実を考慮した「照明価値」に対して４０％から５０％のディスカウントがつくという。

在庫を確保するため、経営難に陥った高級品小売業者は、１００以上のブランドが納入を一時停止した１年後、新鮮な商品を供給するようブランドを説得するため、業者への支払いを清算することを優先すると予想される (link)、と破産専門家は指摘する。

アナリストや専門家によると、この資金調達パッケージはまだ裁判所の承認を得ておらず、サックスがファイヤーセール閉店と呼ばれる値引きによる早急な店舗閉鎖を余儀なくされるよりは、不動産資産の価値を維持し、収益化するための時間を稼ぐことができるという。

多すぎる問題

しかし、サックスとニーマン・マーカスは、同じ高級ショッピングセンターで頻繁に共同出店しており、内部競争を生み出している。例えば、ヒューストンにあるサイモン・プロパティ・グループSPG.Nが所有するガレリア・モールでは、ニーマン・マーカスはサックスと並んで４００以上の店舗を構え、バレンシアガ、ルイ・ヴィトン、グッチ、ボッテガ・ヴェネタなどの高級ブランドが軒を連ねている。

これらの併設店舗は見直しが必要で、サックスがポートフォリオの見直しを行う際に、真っ先に売却される可能性があるとアナリストは述べている。サックス、ニーマン・マーカス、バーグドルフ・グッドマンの３社は、ルイ・ヴィトンLVMH.PAやシャネルといった高級ブランドとの競争も激化しており、直営店を選ぶ傾向が強まっている。

「なぜ買い物客は、VIP特典や没入型のブランド体験ができるブランドの旗艦ブティックではなく、サックスを選ぶのだろうか？マルチブランドの小売業は、その環境が価値を高めて初めて機能するものであり、サックスはそれを実現していない」と、マルチブランドの小売業に店舗デザインのアドバイスを行っているフューチャーブランドの空間デザイン担当チーフ・クリエイティブ・オフィサー、ジョージ・ゴットルは言う。

百貨店のライバルであり、ブルーミングデールズの親会社であるメイシーズM.Nも、ニューヨーク市ブルックリン区のフルトン・ストリートにある店舗など、重要な立地を含む約１５０の不採算店舗を閉鎖し、 (link) コストを管理し、より収益性の高い店舗に投資している。

「Aクラスのセンターのオーナーは、そのようなスペースを取り戻すことに喜びを感じるだろう。２階建てのアンカー店舗を、ニューポート・センター（ニュージャージー州）にオープン予定のプリマークやディックス・ハウス・オブ・スポーツのような分割型ビッグボックスに再利用したり、あるいは複合施設にすることで、テナントミックスを一新することができます」と、ニューマークのリテールアナリスト、イズナー氏は付け加えた。