财务亮点

TradingKey - 收入：Prologis 2025年第二季度收入达21.8亿美元，超市场预期20.3亿美元，同比增长9%。强劲的租赁需求和高租金率推动收入增长，反映公司优质资产组合和市场领导地位。未来，持续的租赁活动和租金提升将进一步巩固收入基础。

每股收益(EPS)：每股收益为0.61美元，低于市场预期的0.71美元，同比下降33.7%。下降主要受非经常性收益减少和外汇波动影响。

核心FFO：Prologis 2025年第二季度的核心FFO每股达1.46美元，超出预期1.41美元，同比增长9%。新租赁面积增长10%至51.2亿平方英尺，入住率稳定，客户需求旺盛。

同店NOI：同店NOI增长4.9%，反映现有物业稳健的收入表现。强劲的租金增长（53.4%）和稳定入住率（95.1%）为主要驱动力。若租赁需求持续，同店NOI有望进一步提升。

入住率：期末入住率稳定在95.1%，超出预期。租赁管道创历史新高，客户积极签约，电子商务和供应链优化需求推动。未来，高入住率将支持稳定的现金流和NOI增长。

净有效租金变化：净有效租金变化达53.4%，凸显公司强大的定价能力。物流地产需求旺盛、电子商务驱动及高质量资产组合是主要原因。持续的租金增长将推动FFO和NOI进一步提升。

开发和收购活动：开发启动8.46亿美元（全部预租），收购3.35亿美元，显示强劲的市场需求。预租开发降低风险，建租活动满足客户需求。未来，这些活动将为收入和FFO增长提供长期动力。

未来展望

Prologis 对2025年全年的财务和运营表现给出了清晰的指引，展现了对未来发展的信心。公司预计核心 FFO为每股$5.75-$5.80（包括净促销收入）或$5.80-$5.85（不包括净促销收入），GAAP 每股收益为$3-$3.15，表明其盈利能力将保持稳健增长。在运营方面，入住率预计达到94.75%-95.25%，租金增长预计在低至中50%的水平，同店 NOI（净营业收入）增长预计为3.75%-4.25%（净有效）或4.25%-4.75%（现金），反映出公司现有物业的高需求和稳定表现。

在开发和资本活动方面，Prologis 计划启动$22.5亿至$27.5亿的开发项目（公司份额），包括数据中心等高潜力领域；战略资本收入预计为$5.7亿至$5.9亿，资产处置与贡献预计为$10亿至$17.5亿。这些举措显示公司正通过灵活的资本配置，抓住市场中的增值机会。

展望未来，Prologis 认为短期内市场可能面临一定波动，但长期增长前景乐观。电子商务和供应链优化的持续需求将继续推动物流地产市场发展。公司指出，一旦政策（如关税）明朗，积压的需求将释放，进一步刺激增长。此外，当前市场租金比替代成本租金低约20%，为未来租金上涨提供了空间，有望进一步提升 FFO 和 NOI 的增长。

Prologis, Inc. 2025财年第二季度财报前瞻

市场预期

TradingKey - Prologis, Inc. (PLD)预计将于2025年7月16日开盘前发布2025年第二季度财报，并于同日上午9:00（太平洋时间）举行电话会议，讨论相关业绩。以下为市场对Prologis第二季度关键财务指标的预期：

· 收入预期：Prologis 2025财年第二季度预计总收入为20.3亿美元，较2024财年第二季度的20亿美元增长1.5%。

· EPS预期：Prologis 2025财年第二季度预计GAAP每股收益为0.71美元，较2024财年第二季度的0.92美元下降22.83%。

· 核心FFO预期：Prologis 2025财年第二季度预计核心FFO为每股1.41美元，较2024财年第二季度的每股1.34美元增长5.2%。

投资者关注的重点

· 需求和入住率趋势：物流仓储空间的需求是Prologis业绩的核心驱动力。投资者需密切关注第二季度的入住率表现，特别是与公司全年指导目标94.5%至95.5%相比的实际数据。近期市场数据显示，受宏观经济不确定性影响，工业地产市场需求可能出现波动。财报中关于入住率变化的细节将为评估公司物业组合的稳定性和市场需求强度提供重要线索。

· 租金增长与租赁活动：租金增长是推动净运营收入（NOI）和资金流（FFO）增长的关键因素。投资者应关注第二季度净有效租金的增长情况，以及租赁续约和新租赁的进展。这些数据将直接反映Prologis在主要市场的定价能力及其应对市场竞争的成效。

· 开发项目进展：Prologis的开发活动是其长期增长战略的重要支柱。根据公司2025年第一季度提供的指导，预计全年开发项目稳定化金额为19亿至23亿美元，开发启动金额为15亿至20亿美元。投资者应重点关注第二季度开发项目的启动和稳定化进展，以及这些项目对未来收入和资产价值的潜在贡献。相关数据将揭示公司在扩展物业组合方面的执行力。

· 宏观经济环境的影响：当前的高利率环境和通胀压力对房地产投资信托基金（REIT）的融资成本和资产估值构成挑战。投资者需关注Prologis如何通过资产负债表管理借贷成本上升的风险，以及管理层在电话会议中对利率趋势和经济不确定性的应对策略讨论。

· 战略举措：Prologis近年来积极布局数据中心和可持续性项目，例如将部分物流仓库改造为数据中心，以捕捉新兴市场需求。投资者应关注这些战略举措在第二季度的进展，包括相关投资的规模、执行情况以及对未来资金流（FFO）和资产价值的潜在贡献。

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