【券商聚焦】國泰海通：內房量價持續回落，需求動能不足

金吾財訊 | 國泰海通發研報指，基於對27個一二線城市的七大核心指標模型測算，2025年三季度僅有19%的城市房地產市場呈現築底跡象。首先，在成交量方面呈現“二手房強於新房”的分化格局，新房成交量普遍疲軟，而二手房市場則展現出更強韌性。成都、上海等城市成交同比顯著回升。其次，價格層面初現企穩信號但未成趨勢，新房與二手房價格均在季度初普遍經歷下跌後，於季末跌幅收窄或出現反彈。部分城市環比漲幅突出，但整體修復基礎尚不牢固，城市間分化劇烈。最後，庫存壓力改善不明顯，超過八成城市新房去化週期大致上行至18個月以上，且多數城市較第二季度開始去化難度加大。數據表明市場供大於求的現狀依然嚴峻，去庫存是當前核心挑戰。

無論是新房還是二手房價格，在2025年Q3都出現環比繼續回落現象。具體而言，新房住宅價格在經歷2024年10月以來同環比降幅收窄後，於2025年第三季度環比降幅有所擴大。二手房住宅價格同樣跟隨新房趨勢，2025年第三季度環比跌幅也有所擴大。從二手房掛牌報價來看，當前二手房掛牌價仍處於下行通道。二手房以價換量現象比較普遍，導致市場觀望情緒濃厚。短期需求在新房與二手房之間存在部分替代關係。成交規模目前尚不足支撐整體性修復。

在成交套數方面，整體市場復甦乏力，一線城市略強，波動減小。2025年延續2024年末回暖慣性，但進入三季度趨勢有所減弱。一線城市7-9月新房成交套數同比增速先降後升，至9月爲5%；二線城市弱勢復甦維持不變。二線城市2025年Q2新房成交套數同比負增長-16%，進入到Q3維持負增長-16%不變。數據反映出二線城市庫存壓力較大、人口流入放緩、居民購房信心不足特徵。進入2025年Q3，二線城市二手成交套數持續走弱，而一線城市於7月開始同比增速回升。數據反映限購政策持續放鬆下效果有所增強，但後續市場表現如何仍需要持續觀察。