【券商聚焦】中信證券指房地產已有止跌回穩的基礎 唯需外力扭轉房價慣性下跌的局面

金吾財訊 | 中信證券表示，從國家統計局披露的數據看，70大中城市不論是新房還是二手房價格仍然處在下降通道，尤其是二季度以來，房價壓力有所增加。企業資產負債表中規模龐大的未出售物業不僅面臨資產折損的風險，也面臨去化變慢的壓力。從現金流量表視角看，由於企業普遍壓降開發規模，企業經營性現金流流入減少，帶動經營性淨現金流出。企業的盈利能力持續承壓。

隨着租金回報率漸趨合理，部分區域租金回報率已經接近3%，房價明顯偏貴的局面已經發生了根本性的變化。龍頭公司新開工已經下降到了高峰期的30%以下，在建面積已經下降到了高峰期的50%以下，新房供給過大的局面已經發生了根本性的變化。目前市場雖然供過於求，但主要表現爲存量房供給過大，而存量房過量供給則是由於預期造成的。

當然，市場仍在慣性下行的通道中，三個可能的外部因素有望扭轉房價的慣性下跌。首先是政策進一步優化的可能性。其次是資本市場的財富效應。最後則是產業層面，尤其是新質生產力的不斷發展和居民收入水平的持續提升。

總體來看，該機構認爲市場挑戰存在，但企業透過多種措施應對挑戰，也維持了穩健的資產負債表。房價過高，房地產供給過大的局面已經發生了根本性的變化，市場已經有了止跌回穩的基礎，唯需外力扭轉房價慣性下跌的局面。與此同時，商業地產尤其是購物中心的確處於向上重估週期，且和住宅開發週期並不同步。