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【熱點追蹤】中央城市工作會議時隔十年再度召開 “城市更新”能否助力地產重構估值?

金吾財訊 | 中央城市工作會議7月14日至15日在北京舉行。會議指出,我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期,城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效爲主的階段。城市工作要深刻把握、主動適應形勢變化,轉變城市發展理念,更加註重以人爲本;轉變城市發展方式,更加註重集約高效;轉變城市發展動力,更加註重特色發展;轉變城市工作重心,更加註重治理投入;轉變城市工作方法,更加註重統籌協調。會議部署城市工作7個方面的重點任務:一是着力優化現代化城市體系。二是着力建設富有活力的創新城市。三是着力建設舒適便利的宜居城市四是着力建設綠色低碳的美麗城市。五是着力建設安全可靠的韌性城市。六是着力建設崇德向善的文明城市。七是着力建設便捷高效的智慧城市。中央城市工作會議是中國最高規格的城市發展政策制定會議,由黨中央主持召開,旨在明確國家城市發展戰略和階段性工作重點。此次會議是黨中央時隔10年再次召開的高規格會議。從新中國成立以來,中央城市工作會議已經召開了四次,分別是1962年、1963年、1978年和2015年。對比2015年會議聚焦城市基礎設施建設、新型城鎮化推進和城市規劃改革,2025年的此次會議在發展理念、工作重點和政策導向上有明顯變化。本次總基調以穩爲主,突出“內涵式發展”與“高質量發展”,強調“分類指導”“因地制宜”“統籌協調”,顯示出政策在城市治理和經濟發展中更趨理性和中長期導向。同時,此次會議更着重於城市體系優化、城市更新、綠色低碳發展及城市治理現代化,展現了城市發展思路的持續演進。從會議部署城市工作7個方面的重點任務看,着力優化現代化城市體系、着力建設富有活力的創新城市、着力建設舒適便利的宜居城市等重點任務都是“城市更新”這一概念的重要組成部分。值得注意的是,“城市更新”決不能簡單理解爲新一輪棚改開啓的信號。“城市更新”更應該是危房改造、城鎮老舊小區整治改造、老舊街區/老舊廠區/城中村等更新改造、城市基礎設施建設改造的“集合體”,同時“城市更新”還涉及完整社區建設、建立健全公共服務網絡、修復城市生態系統、保護傳承城市歷史文化等工作。相較於2015年提出“加快棚戶區和危房改造”且明確“力爭2020年基本完成”,此次政策呈現出明顯變化:推進節奏從“加快”轉爲“穩步”,時間要求從“設定時限”變爲“未設時限”,節奏顯著放緩。此外,地產政策工具的重心更多放在城市更新上,而非貨幣化操作。因此,市場預期的“棚改2.0”大概率不會出現,以“棚改”爲抓手的大規模刺激性宏觀政策也定難以重現,但“城市更新”或許會成爲“十五五”期間相關工作的核心。2025年上半年,中國房地產市場延續深度調整態勢,供需兩端疲軟格局未改。當前地產投資也仍處於築底階段,根據國家統計局最新數據,1—6月份,全國房地產開發投資46658億元,同比下降11.2%;其中,住宅投資35770億元,下降10.4%。地產端目前仍未實現量價平衡,一季度小陽春後地產銷售進入新一輪的脈衝減速中,房價環比跌幅有所擴大。(來源:國家統計局)儘管2025年上半年房地產市場的調整態勢仍在延續,投資下行與銷售承壓的雙重壓力持續顯現,但市場格局的深層轉變已在政策導向與發展邏輯的迭代中悄然醞釀。隨着我國城鎮化轉向“穩定發展期”和“存量提質增效”,高質量城市更新成爲主要抓手,加快構建房地產發展新模式”的表述,延續了房地產調控的政策主線。預計在“城中村和危舊房改造”的政策拉動,地產投資有望進一步夯實其磨底階段,房地產行業也有望價值重構。但高質量發展的目標下,地產過去逆週期的定位或難再現。中信證券相信,城市發展中的存量提質增效,就是在避免盲目鋪攤子和無效投資,同時提升存量優質資產的使用效率。一些地方上的,鼓勵空間運營提效和空間服務水平提升的政策不斷出臺。該機構相信,在政策鼓勵之下,在市場不斷增長的需求面前,具備獨特競爭力的商管和物管公司發展前景廣闊。銀河證券表示,從長期視角看,房地產金融屬性弱化、消費屬性強化的轉型路徑不可逆轉,行業將加速從高槓杆+高週轉向高品質+輕資產運營演化。未來,具備產品力、服務力與穩健運營能力的房企將在估值體系重構中獲得優勢,而缺乏核心資源與融資能力的中小房企,則將面臨更大出清壓力。行業生態已步入重構深水區,優勝劣汰邏輯愈發清晰。東興證券表示,優秀和龍頭公司在當前的環境下,更具備發展和成長的確定性,更好的估值修復和業績彈性。新房建設和存量房改造、城市基礎設施的相關龍頭和優秀公司受益最大
金吾財訊
7月16日 週三
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【熱門行業】三大航中報預告仍虧損 暑運能否助力航空板塊企穩回升?

金吾財訊 | 7月14日晚,三大航集體發盈警,中國國航(00753)預計中期歸屬於上市公司股東的淨虧損約爲17億至22億元人民幣,去年同期淨虧損約27.82億元人民幣;中國南航(01055)預期中期歸屬於上市公司股東的淨虧損爲13.38億至17.56億元人民幣,去年同期淨虧損1.59億元人民幣;中國東航(00670)預計中期歸屬於上市公司股東的淨虧損約爲12億元至16億元人民幣,去年同期虧損總額爲28.41億元人民幣。三大航仍處於虧損狀態,國航、東航減虧,南航增虧。國航和東航在公告中表示,上半年,我國經濟呈現向好態勢,國內民航客運市場呈現穩健發展態勢,上半年經營效益穩步改善,同比實現大幅減虧。南航則表示,受旅客結構變化、高鐵衝擊、國際環境不穩定及不確定因素增多,經營壓力依然巨大。滙豐環球研究認爲,虧損可歸因收益率在旺季持續下降,同時固定成本居高不下。不過,該行指出次季對航空業經營環境有利因素,1)三大航空公司4月及5月整體載客率平均達84%,按年及按季升2.8及0.8個百分點,較2019年疫情前高2.1個百分點,收入乘客千米數(RPK)按年升10%,顯示航空旅行需求強勁;2)新加坡飛機燃油價格季內持續下降,按季平均跌10%;人民幣兌美元季內升值1.4%,平均按季及按年分別升值0.6%及升值0.1%;3)清明節和延長的勞動節假期亦應提升客流量和收益。需求強勁 票價企穩回升國內民航旅客出行需求中,休閒出遊佔據主導地位,公商務出行次之,全年呈現出鮮明的季節性波動特徵。一季度受春運帶動,成爲全年首個出行旺季;3至4月出行熱度有所回落,公商務羣體成爲出行主力,市場整體相對平淡;5月因五一小長假的刺激,加上6月臨近學生放假及暑運預熱,出行量逐步提升;7至8月的暑運週期是全年出行最旺盛的時期,出行量達到峯值;進入四季度,10月藉助國慶假期成爲該季度出行最集中的階段;而11至12月通常是全年出行的最淡時期。據招商證券數據,2025年1-5月,全國民航旅客週轉量同比+9.6%,較2019年同期+18%;其中,1-5月國內線民航旅客週轉量同比+4%,較2019年同期+23%;國際線持續恢復是民航需求端增長的重要動力,1-5月民航國際旅客週轉量同比+31%,較2019年同期+2%,已基本恢復至疫情前水平。值得注意的是,2025年二季度開始,民航行業的產能利用率指標逼近歷史高峰,這與2023年以來三次裸票座收轉正的情況有所不同,顯示出市場供需關係的深刻變化。一方面,國內客座率已經超過2019年水平,幾乎處於歷史最高位,意味着航班座位的利用效率達到了前所未有的高度;另一方面,部分航司的飛機利用率不僅超過了2019年,甚至高於2010年的水平,存量產能已接近歷史上限,表明當前民航供給端的擴張空間已十分有限,供需緊平衡的特徵愈發明顯。票價方面,在供需關係變化與政策引導的雙重作用下,呈現出穩步回升的態勢。根據航班管家,2025年前23周,國內裸票價同比-3.8%,較2019年同期-12.5%,其中Q1裸票價同比下降7.6%,主要受到春運期間高基數影響(24年春運票價絕對值水平較高),Q2以來受益於供需邊際改善、基數降低及油價下降等因素,裸票價率先企穩回升,同比增長1.4%。2025年4月2日,中辦、國辦發佈《關於完善價格治理機制的意見》,這一政策的出臺爲民航票價的合理調整提供了制度保障,也讓2024年以來航司“增收不增利”的狀況有望得到緩解。成本端,航油成本是航司的第一大成本項,佔整體營業成本的比重約爲30%-40%。受全球供應鏈不暢影響,供給釋放偏緊,同時隨着OPEC+組織增產的推進,油價同比有望持續下降,直接降低成本,利好需求恢復及盈利增長。暑運已至 票價略顯溫和當前暑運已至,回顧2016-2024年暑運,預期演繹和票價表現是影響暑運航空股的重要影響因素。歷史上航空暑期超額收益主要來自於6月暑運預期階段和暑期票價表現超預期階段。基於這一邏輯,航司紛紛聚焦熱門旅遊航線加大運力投放,其中新疆、青海等熱門旅遊省份的航班增量預計最爲顯著。不過,暑運首周的票價表現略顯溫和。據航班管家數據,截至7月2日,暑運預售經濟艙裸票均價爲815元,同比2024年微降0.4%,較2019年下降3.6%。對此,中泰證券分析認爲,首周票價偏弱或因暑運高峰尚未真正到來,建議持續關注後續票價走勢。前景樂觀 機構觀點統一結合多家券商機構來看,整體對航空板塊大多維持樂觀態度。招商證券表示,短期來看,24年暑運旺季運力已經大幅釋放、同時票價水平較23年大幅回落,今年暑運有望實現主要收益指標的企穩回升。中泰證券表示,長期來看,民航量價正循環效應逐步顯現,高客座率有望帶動票價持續上漲,樂觀預期持續發酵。該行看好航空淡季不淡及暑運旺季催化下的投資機會。中信證券表示,目前油價波動已緩解,該機構預計大航3Q25或實現50~60億元利潤,創單三季度的歷史新高,票價是行業盈利修復及擴張的最後一環,在緊供給格局延續、因私出遊持續景氣的背景下,該機構看好未來兩年航司的業績表現。華泰證券表示,往後展望,航司收益管理逐步改善,短期或將藉助暑運進一步好轉,疊加油匯或利好成本費用,我們看好航司旺季盈利表現。中期由於供應商產能未恢復、發動機檢修、在手訂單有限,航空供給或將維持較低增速,航司盈利能力有望持續提升。機場公司目前受益於流量增長和結構改善,但免稅業務仍承壓,流量對於機場盈利的貢獻力度減弱,需進一步挖掘流量變現能力,並等待估值消化。中期關注資本開支較少的機場公司,或更具有配置性價比。長江證券認爲2025年暑運行業有望呈現量增價穩,盈利彈性顯著釋放的特徵。暑運破局時刻臨近,Q3利潤彈性釋放:2025Q3單位成本降幅領先單位收入,測算行業Q3單位毛利有望同比增加9.0%,疊加匯率中性,最終行業利潤彈性有望大幅釋放;此外,6月26日民航局召開電視電話會,專題部署民航領域綜合整治“內卷式”競爭工作,行業協同有望加強。展望後市,航空賠率具有強吸引力,多因素共振向好;供給剛性收緊,需求復甦信號鮮明;收入與成本共振,週期彈性終釋放。
金吾財訊
7月16日 週三
KeyAI