市場持續深度調整，轉型成效未顯，鳳凰股份預計2025年虧損創新高

證券之星 劉浩浩

繼業績“三連虧”後，鳳凰股份(600716.SH)2025年業績再度迎來嚴重虧損。公司近日發佈的業績預告顯示，預計2025年扣非後淨利潤虧損超3.6億元，虧損規模創下歷年新高。

證券之星注意到，鳳凰股份業績在2016年達到階段性高點，此後隨着房地產行業調控不斷加碼，公司業績持續承壓。一方面，因公司在售項目數量大幅減少，公司收入銳減。另一方面，公司房地產開發主業毛利率較2016年也呈現大幅下滑趨勢。2025年，受在售項目銷售價格承壓、毛利率下降以及公司計提資產減值等因素影響，鳳凰股份利潤再度告負。事實上，爲應對市場調整，鳳凰股份曾於2016年前後高調啓動轉型，進軍健康養老產業。但此次轉型並未取得明顯成效，相關轉型計劃疑似已悄然“擱淺”。在近幾期財報中，鳳凰股份多次表示，公司正在進行新業務試點，但對相關細節並未披露。值得注意的是，鳳凰股份當前已無土地儲備，如其新業務遲遲無法落地而公司又未能獲取新的土地資源，其房地產主業將面臨失去可持續經營基礎的風險。

Q4盈利惡化拖累全年業績

公開資料顯示，鳳凰股份前身爲耀華玻璃。2009年，公司通過重大資產重組置入江蘇鳳凰出版傳媒集團旗下鳳凰置業100%股權。2010年，公司更爲現名。公司主要業務爲房地產開發與銷售，以及商品房寫字樓等的租賃業務。

據鳳凰股份業績預告，預計公司2025年歸母淨利潤爲-4.5億元至-3.6億元，上年同期爲-1.788億元；預計扣非後淨利潤爲-4.51億元至-3.6億元，上年同期爲-1.789億元。其中，公司扣非後淨利潤虧損規模創下歷年同期新高。

鳳凰股份表示，2025年業績虧損主要受兩方面因素影響，一是報告期內公司繼續對部分地產項目計提資產減值準備。二是受市場行情影響，報告期內在售項目銷售價格下滑、去化速度變慢，毛利率下降，導致公司營業毛利較上年大幅減少。

證券之星注意到，2016年，隨着全國商品房銷售行情持續火爆，鳳凰股份業績達到階段性高點。當年，公司收入和扣非後淨利潤分別達到18.18億元、5246萬元。不過，此後，隨着行業調控政策密集出臺，市場迎來深度調整，鳳凰股份業績持續承壓。

2016年，鳳凰股份主要在售項目多達10餘個。而此後，受市場行情影響，公司新項目開發進度明顯放緩。近幾年，公司主要在售項目均僅有2-3個，公司收入大幅下滑。

2024年，鳳凰股份實現收入8.454億元，相較2016年下降約53.5%，但同期公司營業成本僅下降43.91%。此外，因項目銷售價格和租賃市場價格同步承壓，公司近幾年資產減值損失也大幅攀升，進一步擠壓了利潤空間。

在此背景下，2022-2024年，鳳凰股份扣非後淨利潤持續虧損。

2025年，全國房地產市場仍處於深度調整中。數據顯示，2025年全國新建商品房銷售面積同比下降8.7%，其中住宅銷售面積下降9.2%；新建商品房銷售額同比下降12.6%，其中住宅銷售額下降13%。房企仍普遍面臨銷售乏力、利潤收縮等壓力。

不過，去年前三季度鳳凰股份仍實現盈利。報告期內，公司實現營收4.225億元，同比增長210.46%；實現歸母淨利潤897.1萬元，同比增長131.33%；實現扣非後淨利潤852.9萬元，同比增長129.78%。

據鳳凰股份在去年三季報中披露，報告期內公司業績大幅增長主要因有項目交付且體量較大所致，而2024年同期無樓盤集中交付。此外，報告期內公司投資收益同比也大幅增加。

從公司去年前三季度業績情況可知，其Q4扣非後淨利潤爲-4.6億元至-3.69億元。而Q1-Q3，其扣非後淨利潤分別爲132.6萬元、965.5萬元、-245.2萬元。由此可見，鳳凰股份Q4單季度業績嚴重惡化，拖累了全年業績。

毛利率較歷史高點大幅下滑，轉型不及預期

近年來，鳳凰股份盈利能力也大幅下滑。

2016年，鳳凰股份整體毛利率達28.34%。其中，房地產開發業務營收佔比高達99.27%，毛利率爲27.84%；商業寫字樓等租賃業務營收佔比0.73%，毛利率高達95.92%。

此後幾年，受市場持續下行影響，該兩大業務毛利率均呈現大幅下滑趨勢。其中，房地產開發業務主要面臨項目銷售價格不及預期、去化速度較慢等經營挑戰。同時，因部分項目位於低線城市，銷售價格本身較低，疊加去化難度較大，公司爲加快回籠資金採取降價銷售策略，導致該業務盈利空間受擠壓。2024年，該業務毛利率下滑至僅12.79%。

鳳凰股份租賃業務也面臨類似挑戰，該業務2024年營收佔比雖增至4.29%，毛利率卻下滑至30.61%。在此背景下，2024年，鳳凰股份毛利率降至13.56%，相較2016年的28.34%已經“腰斬”。

去年前三季度，鳳凰股份雖然營收大幅攀升，公司營業成本卻同比激增255.74%，遠高於收入增幅，這導致公司毛利率從上年同期的25.78%大幅下滑至14.96%。該毛利率相較2016年同期的22.88%仍下降約8個百分點。

在去年半年報中，鳳凰股份提醒，短期內房地產市場走勢仍存在不確定性，新房價格持續承壓。受“買漲不買跌”心理影響，短期內居民購房需求難以得到釋放。未來商品房銷售競爭將更加激烈，庫存去化壓力較大。

這對於近幾年業績持續虧損的鳳凰股份來說，無疑將是嚴峻挑戰。

值得一提的是，自2024年起，鳳凰股份已無土地儲備。雖然此舉可短期緩解現金流壓力，但從長遠來看卻蘊藏較大風險。一旦公司庫存售罄，其將面臨無項目可開發的困境，公司業績和現金流可能受到嚴重衝擊。在去年半年報中，鳳凰股份表示，公司將擇機儲備去化快且具備一定利潤空間的項目，實現項目的高效開發和快速銷售。

在鳳凰股份地產主業業績持續疲軟的情況下，其轉型計劃一直備受關注。

證券之星注意到，事實上，鳳凰股份早在2016年前後就已經嘗試過轉型，即進軍健康養老產業。不過，此次轉型並不順利。其打造的首個養老地產項目直到2024年才基本售罄。這之後，公司並未如外界預期般披露轉型成果，也未再有進一步的轉型動作。該轉型計劃似乎已悄然“擱淺”。

在近幾期財報中，鳳凰股份多次表示，公司正在嘗試探索新老業務協同發展，積極開展合同能源費用管理業務試點，期望新業務能爲公司開闢新的增長空間。但對於新業務的具體信息，公司始終未披露。

去年11月，在和投資者交流時，面對投資者諮詢，鳳凰股份管理層表示，公司試點的新業務各項工作正在積極推進，但該項業務需要較長的培育期。這也意味着新業務短期內仍難爲公司業績提供實質性支撐，鳳凰股份想要扭轉困局仍面臨嚴峻考驗。(本文首發證券之星，作者|劉浩浩)