【券商聚焦】中金公司：上海推進二手房收儲，地產積極信號再增加

金吾財訊 | 中金公司發研報指，二手房收儲舉措對症下藥，關注上海、北京庫存消化進度。當前房地產週期的關鍵點在庫存問題，社會庫存演變趨勢、存量住房收儲政策、新增土地供給方案是決定庫存去化速度的關鍵。上海二手房掛牌量自2025年3季度已開始下降，帶動其掛牌去化週期持續下行；本次存量住房收儲面向供給壓力最爲直接的二手房供給，也屬對症下藥的積極舉措，我們估算上海可交易存量住房約970萬套，本次試點三區佔比約32%，其中2000年以前建成的老房佔比約15%，體量也相對可觀；此外，收儲政策本身帶來的積極信號意義可能對掛牌去化週期的進一步優化也有作用。我們持續提示，社會庫存偏低的上海、北京可能更早迎來週期拐點，有助於去庫存的積極政策對此有加速作用。

新增土地供給方案決定預期改善的持續性。本次上海試點政策仍舊側重於在本區有新房置換意願的羣體，這是保證區域內部資金閉環的合理安排，但更關鍵的是後續新增土地供給方案。2025年二季度起超高/高能級城市房價走勢顯著弱於中低能級城市，很大程度上與2024年4季度到2025年上半年的土地供給上量有關，因此嚴控短期土地供給增量對於穩定房價預期至關重要。如在控增量方面再推強有力舉措，對於局地房地產市場企穩回升的預期可轉爲全面積極，從長遠看，待房價預期轉向明顯積極再調節供給節奏，對於財政穩定性和收儲資金閉環都更爲有利。