【券商聚焦】中金公司：中性情景下 預計2026年總住房銷量跌幅略收窄

金吾財訊 | 中金公司表示，2025年房地產市場量價表現處於“止跌回穩”初期的“跌幅緩和”階段。今年開年受“止跌回穩”預期影響房地產市場量價表現整體積極，但進入2季度後邊際持續走弱。該機構估算2025年一、二手房總交易量同比跌幅較2024年略收窄，二手房同質性價格累計跌幅基本一致，新房均價跌幅受“好房子”帶來的結構性因素影響有所收窄。該機構認爲房地產行業邁向“止跌回穩”的過程可概括爲“交易量-房價-房地產投資”的“三步走”，目前還處在第一步，即交易量“跌幅緩和”的磨底階段。爲加速市場從“跌幅緩和”走向“止跌回穩”，各類供需結構調整政策在落地層面的瓶頸仍待突破，例如正在推進的存量土地收儲難以壓降有效庫存，城中村改造和存量住房收儲由於成本收益平衡要求較難達到而進展緩慢等；同時該機構提示政策端還須重視並前置部分衍生風險的防控措施，包括房企尾部信用風險、房貸被動違約壓力、土地出讓金萎縮等。

中性情景下，該機構預計2026年總住房銷量跌幅略收窄。該機構在中性情景下假設政策端延續審慎取態，節奏和力度與今年相仿，考慮到庫存去化週期或難在期內恢復至合理水平，房地產市場仍將處於“止跌回穩”第一步的交易量磨底期，對應總住房交易量下降5.0%（2025E -6.8%），其中新房和二手房分別下跌6.9%和2.6%（2025E -9.8%和-2.9%），房價走勢或仍有一定慣性。如果政策超預期發力帶動年內房價環比回升，則標誌着市場進入“止跌回穩”的第二步，即積極情景；反之，若衍生風險發酵，預期帶動房價加速下行，則“止跌回穩”需要更長時間。

2026年房地產投資跌幅或走平，關注拿地、開工等領先指標。中性情景下，該機構預計房企拿地、開工意願仍承壓，新開工面積同比跌幅僅略收窄3.6ppt至-16.1%；儘管基數已降低，但竣工節奏偏慢、工程強度下降仍將使得施工面積和物理竣工面積同比下降9.3%和6.7%（2025年-9.7%和-15.2%），最終房地產投資跌幅基本走平爲-14.9%（2025年-15.2%）。如爲樂觀情景，則拿地、開工將優先呈彈性表現，可作爲領先指標關注。