【券商聚焦】中信證券：住宅開發企業2025年中期業績面臨挑戰

金吾財訊 | 中信證券表示，綜合來看，開發企業披露業績預告的公司，總體虧損（按上限計算）約377億元。對開發企業來說，從2022年以來持續下行的房價，意味着企業盈利的前提既包括適銷對路拿地謹慎，也包括快速開盤快速清盤。部分2024銷售的項目進入結算通道，毛利率較爲可觀，但該機構不認爲2022年之後新增的土地普遍盈利性較好——積極拿地不能視爲開發企業資產質素較優的依據。由於融資仍然相對不暢，該機構相信行業將繼續開源節流，經營性現金流有望繼續保持小幅的正流入。行業的結算利潤率可能在2025年之後再次下降。

商業地產公司的主要利潤來源是可持續的運營資產收入，雖然這類公司也常常兼有住宅地產開發業務。該機構預計，2025年上半年購物中心資產表現良好，頭部購物中心銷售額繼續明顯跑贏社零，考慮上半年國家統計局公佈全國社零增速爲5.0%，該機構預計頭部購物中心企業同店銷售額同比增速在8-10%左右。依託經營性收入，這類企業的利潤表普遍好於住宅開發類公司，資產負債表則優勢更大。儘管這些企業也存在住宅開發類資產減值的風險，拖累其半年度業績普遍小幅下行，但該機構預計仍有明顯相對優勢。該機構認爲，已經開啓新發展模式的公司，風險則主要來自於轉型不夠堅決，繼續過多增加住宅土地儲備。

商管公司面臨存量資產提質增效的重大機遇，也受益於輕資產服務運營的穩健模式。物業企業則進一步穩健外拓和提升效率，該機構預計頭部物業服務公司的業績增速（核心淨利潤，不考慮非經常性損益）中樞在5%-10%左右，上半年依然存在收繳挑戰，但物業企業現金流呈週期性特徵，半年度現金流一般弱於全年，該機構預計全年仍能實現較好現金流入，因此，該機構預計，輕資產公司在半年度依然會維持較高的分紅比例，部分優秀公司仍有派發特別股息的可能。

該機構預計，住宅開發企業2025年中期業績面臨挑戰；商業地產公司受益於並不同步的購物中心景氣週期，利潤表普遍跑贏純開發企業，資產負債表安全邊際也相對更高；輕資產商管及物業服務公司則進一步體現穩健經營特徵。