焦點-紐約工人重返辦公室點燃受挫房地產市場的交易希望

Saeed Azhar/Matt Tracy/Carolina Mandl

路透社紐約3月7日 - 包括 Blackstone BX.N 在內的投資者和富豪們正在物色紐約的寫字樓物業，因為各公司都在召集員工返回辦公室，這推動了遭受重創的 商業房地產市場的初步復甦 (link)。

隨著許多工人每周五天親自返回工作崗位，提升了對當地服務業 的需求，對紐約及其他地區寫字樓日益增長的需求 可能預示著全球主要城市的經濟將出現更廣泛的復甦。 在大流行病發生後的數年里，投資者對空置的商業空間避而遠之， (link) 。

房地產投資者、顧問和銀行家表示，對紐約頂級寫字樓的需求正在上升，這促使他們達成更多交易。亞馬遜（Amazon）正在尋找辦公空間，BXP 正在與租戶洽談新樓事宜，黑石集團（Blackstone）對該行業也越來越看好。

黑石集團總裁喬納森-格雷（Jonathan Gray）表示，紐約市和舊金山的寫字樓具有引人注目的價值。

"在紐約，金融服務公司發展迅速，但沒有任何新建築，"Gray 在周二的一次會議上說。"在舊金山，價值下跌得非常厲害，在某些情況下下跌了 75%，而人工智能和技術創新真正的(都在舊金山的)。"

黑石集團近年來大幅削減了其在寫字樓方面的投資。公司數據顯示，目前辦公樓在其持有的房地產資產中的占比不到 2%，而在 2007 年，這一比例曾超過 60%。 顧問表示， 隨著 (link) 租約條款的 改善以及租戶變得更加積極， 投資者去年達成了更多的寫字樓交易 。

其中，Blackstone 正 尋求購買 (link) 位於曼哈頓美洲大道 1345 號寫字樓的大量股份。該公司拒絕就其投資計劃發表評論。 "JLL >紐約辦事處資本市場資深常務董事 David Giancola 說："更多大規模的交易肯定會出現 。

不過，房地產私募股權公司北風集團（Northwind Group）的創始人兼管理合夥人蘭-埃利亞薩夫（Ran Eliasaf）說，老舊的B級和C級樓宇、一些街區中間的樓宇或沒有景觀、無法出租的樓宇仍然面臨困境。

業內資深高管表示，經濟增長和利率降低也促進了對寫字樓的需求。

"總部位於波士頓的房地產投資信託公司BXP Inc BXP.N董事長兼首席執行官歐文-D-托馬斯（Owen D. Thomas）說："毫無疑問，世界正在回歸工作，回歸面對面的工作。"他補充說："房地產是一種受利率驅動的金融資產，因此這很有幫助。 托馬斯說，BXP 正在與四到五家主要租戶洽談在曼哈頓中城建造一座 46 層高的大廈。

該商業項目距離摩根大通（JPM.N）的新全球總部不遠，該總部可容納 14,000 名員工，將於今年年底竣工。

JLL Research在一份說明中說，隨著亞馬遜和摩根大通等一些美國最大的寫字樓占用者改為每周五天親自辦公，這些公司在過去五年減少了辦公室之後，可能會遇到辦公空間短缺的問題。

據一位熟悉內情的消息人士透露，亞馬遜正在紐約尋找更多的辦公空間。該公司拒絕對此發表評論。

新大樓

大約三年前，億萬富翁肯-格里芬（Ken Griffin）決定將其對沖基金花旗集團（Citadel）和做市商花旗證券（Citadel Securities）的辦公室合併到市中心，但他找不到足夠的空間。他決定建造一棟新樓，以趕在 5 天工作制的浪潮之前填滿辦公室。 格里芬與沃納多房地產信託公司（Vornado Realty Trust VNO.N）和魯丁管理公司（Rudin Management）一起，正在公園大道 350 號開發一座 62 層的摩天大樓，可容納 6000 人。Citadel公司和Citadel證券公司將成為該大廈的主要租戶，預計該大廈將於2032年竣工。 格里芬旗下公司的員工將於明年開始搬遷到一個臨時地點，以便拆除目前這座建于 1960 年的 30 層建築。

投資者用來衡量房地產盈利能力和風險的標準--資本化率反映了這一前景。大流行後，資本利率急劇上升，降低了投資者購買房產的吸引力。 研究公司Trepp的數據顯示，在2024年第一季度達到6.99%的峰值後，到今年年底該指標降至5.77%，這意味著投資者將獲得更好的回報。

房地產咨詢公司世邦魏理仕（CBRE CBRE.N）的數據顯示，美國商業地產的銷售量在2023年下降一半後，在2024年也上升了9%。 分析師說，在大流行病停工和遠程辦公期間，入住率急劇下降，之後又有所攀升。

根據商業地產咨詢公司埃維森-揚（Avison Young）的數據，2025年1月曼哈頓的寫字樓利用率為79.9%，而與大流行前的水平相比，美國主要和二級城市的寫字樓利用率為66.9%。

世邦魏理仕投資物業部副主席道格-米德爾頓（Doug Middleton）說，曼哈頓的商業建築擁有來自金融、保險和科技等多個行業的不同租戶。他補充說，其他城市則更依賴于一兩個行業。 高盛集團（Goldman Sachs）私人銀行、借貸和存款業務全球主管尼西-索邁亞（Nishi Somaiya）說，富有的個人投資者也開始重新開始投資更高質量的甲級寫字樓，從而刺激銀行為交易提供融資。

"她說："我們在私人銀行的 CRE 貸款組合正在增長，這說明該行業存在大量需求，而且人們對該行業的機會充滿信心。

在歐洲 (link)，對高品質寫字樓的需求飆升，推動倫敦市中心的租金創下歷史新高，即使寫字樓的整體銷售量仍處於多年低位，投資者仍有理由保持樂觀。 "法國巴黎銀行房地產公司駐倫敦高級董事休-懷特（Hugh White）說："人們在COVID之後非常興奮，認為這是寫字樓的末日--但這絕不是寫字樓的末日。