Prologis, Inc. 2025財年第二季財報前瞻
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財務亮點
TradingKey - 收入：Prologis 2025年第二季營收達21.8億美元，超市場預期20.3億美元，較去年同期成長9%。強勁的租賃需求和高租金率推動收入成長，反映公司優質資產組合和市場領導地位。未來，持續的租賃活動和租金提升將進一步鞏固收入基礎。
每股盈餘 (EPS)：每股收益為0.61美元，低於市場預期的0.71美元，年減33.7%。下降主要受非經常性收益減少和外匯波動影響。
核心FFO：Prologis 2025年第二季的核心FFO每股達1.46美元，超出預期1.41美元，較去年同期成長9%。新租賃面積成長10%至51.2億平方英尺，入住率穩定，顧客需求旺盛。
同店NOI：同店NOI成長4.9%，反映現有物業穩健的營收表現。強勁的租金成長（53.4%）和穩定入住率（95.1%）為主要驅動力。若租賃需求持續，同店NOI可望進一步提升。
入住率：期末入住率穩定在95.1%，超出預期。租賃管道創歷史新高，客戶積極簽約，電子商務和供應鏈優化需求推動。未來，高入住率將支持穩定的現金流和NOI成長。
淨有效租金變動：淨有效租金變動達53.4%，凸顯公司強大的定價能力。物流地產需求旺盛、電子商務驅動及高品質資產組合是主要原因。持續的租金成長將推動FFO和NOI進一步提升。
開發和收購活動：開發啟動8.46億美元（全部預租），收購3.35億美元，顯示強勁的市場需求。預租開發降低風險，建租活動滿足顧客需求。未來，這些活動將為收入和FFO成長提供長期動力。
未來展望
Prologis 對2025年全年的財務和營運表現給予了清晰的指引，展現了對未來發展的信心。公司預計核心 FFO為每股$5.75-$5.80（包括淨促銷收入）或$5.80-$5.85（不包括淨促銷收入），GAAP 每股收益為$3-$3.15，顯示其獲利能力將維持穩健成長。在營運方面，入住率預計達到94.75%-95.25%，租金成長預計在低至中50%的水平，同店 NOI（淨營業收入）成長預計為3.75%-4.25%（淨有效）或4.25%-4.75%（現金），反映出公司現有物業的高需求和穩定表現。
在開發和資本活動方面，Prologis 計畫啟動$22.5億至$27.5億的開發項目（公司份額），包括資料中心等高潛力領域；戰略資本收入預計為$5.7億至$5.9億，資產處置與貢獻預計為$10億至$17.5億。這些措施顯示公司正透過彈性的資本配置，抓住市場中的增值機會。
展望未來，Prologis 認為短期內市場可能面臨一定波動，但長期成長前景樂觀。電子商務和供應鏈優化的持續需求將繼續推動物流房地產市場發展。公司指出，一旦政策（如關稅）明朗，積壓的需求將釋放，進一步刺激成長。此外，目前市場租金比替代成本租金低約20%，為未來租金上漲提供了空間，並有望進一步提升 FFO 和 NOI 的成長。
Prologis, Inc. 2025財年第二季財報前瞻
市場預期
TradingKey - Prologis, Inc. (PLD)預計將於2025年7月16日開盤前發布2025年第二季財報，並於同日上午9:00（太平洋時間）舉行電話會議，討論相關業績。以下為市場對Prologis第二季關鍵財務指標的預期：
· 收入預期：Prologis 2025財年第二季預計總營收為20.3億美元，較2024財年第二季的20億美元成長1.5%。
· EPS預期：Prologis 2025財年第二季預估GAAP每股收益為0.71美元，較2024財年第二季的0.92美元下降22.83%。
· 核心FFO預期：Prologis 2025財年第二季預計核心FFO為每股1.41美元，較2024財年第二季的每股1.34美元成長5.2%。
投資者關注的重點
· 需求與入住率趨勢：物流倉儲空間的需求是Prologis績效的核心驅動力。投資人需密切注意第二季的入住率表現，特別是與公司全年指導目標94.5%至95.5%相比的實際數據。近期市場數據顯示，受宏觀經濟不確定性影響，工業不動產市場需求可能出現波動。財報中關於入住率變化的細節將為評估公司物業組合的穩定性和市場需求強度提供重要線索。
· 租金成長與租賃活動：租金成長是推動淨營運收入（NOI）和資金流（FFO）成長的關鍵因素。投資者應關注第二季淨有效租金的成長情況，以及租賃續約和新租賃的進度。這些數據將直接反映Prologis在主要市場的定價能力及其應對市場競爭的成效。
· 開發專案進度：Prologis的開發活動是其長期成長策略的重要支柱。根據該公司2025年第一季提供的指導，預計全年開發案將穩定化金額為19億至23億美元，開發啟動金額為15億至20億美元。投資者應專注於第二季開發項目的啟動和穩定化進展，以及這些項目對未來收入和資產價值的潛在貢獻。相關數據將揭示公司在擴展物業組合方面的執行力。
· 宏觀經濟環境的影響：目前的高利率環境和通膨壓力對房地產投資信託基金（REIT）的融資成本和資產估值構成挑戰。投資人需關注Prologis如何透過資產負債表管理借貸成本上升的風險，以及管理階層在電話會議中對利率趨勢和經濟不確定性的因應策略討論。
· 策略舉措：Prologis近年來積極佈局資料中心和永續性項目，例如將部分物流倉庫改造為資料中心，以捕捉新興市場需求。投資人應關注這些策略性舉措在第二季的進展，包括相關投資的規模、執行情況以及對未來資金流（FFO）和資產價值的潛在貢獻。
