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【新股IPO】时隔三年再启征程 京东产发冲击港股IPO

金吾财讯 | 时隔将近三年,京东集团旗下京东产发再度向港交所主板提交上市申请,重启其资本化进程。凭借稳固的行业地位与强劲的发展韧性,京东产发在2023至2025年连续三年以530亿至550亿元的估值入选《胡润全球独角兽榜》,分别位列第92、94及96名。在业务布局层面,京东产发已构筑起具有显著行业壁垒的现代化基础设施网络。依托京东集团自2007年起自建物流的战略积淀,京东产发从服务集团内部需求起步,逐步发展为覆盖物流园、产业园、数据中心的综合基础设施服务商,2018年独立运营后加速规模化扩张。截至2025年9月30日,京东产发已在境内29个省级行政区及境外10个国家和地区,开发、拥有或管理285个现代化基础设施资产,总建筑面积约2710万平方米,资产管理规模总额为1215亿元人民币。京东产发总计开发、持有或管理的现代化基础设施包括259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施。亮眼的运营数据进一步印证了京东产发的综合实力。公司的资产管理规模自2023年初至2025年9月30日增长了28.1%,已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超过90%,这两项指标在同业主要参与者中均位居首位。2020年至2024年,公司年均实现资产增值变现收益13亿元,累计回报率达到初始成本的40%。财务层面,公司营收保持稳步增长态势,招股书显示,2024年营收同比增长19.14%,2025年首9月营收再度增长21.16%。不过需要注意的是,公司尚未完全摆脱亏损局面,2023年、2024年分别录得亏损18.29亿元、12亿元,尽管2025年前9个月亏损额度大幅收窄至1.59亿元,亏损收窄趋势明显,但盈利压力仍未完全消除。究其根源,这一局面的形成与重资产运营模式的固有特性密切相关,基础设施的开发与持有需要持续投入巨额资金,且项目回报周期较长,叠加折旧摊销等刚性成本的压力,导致账面亏损难以在短期内快速扭转。更为关键的是,公司的现金流与资金储备已难言充裕,截至2025年9月30日,现金及现金等价物仅余26.7亿元,面对持续的项目扩张与资产维护需求,资金链面临一定承压风险。从行业格局来看,新经济领域现代化基础设施市场因参与者众多而呈现高度分散态势,目前已有超1000家本土及全球企业同台竞争。按2024年新经济领域在管现代化基础设施总建筑面积计算,京东产发以1.3%的市场份额位居国内第二,但与行业龙头普洛斯2.4%的市场份额相比,仍存在较大差距,行业竞争与追赶压力并存。此外,普洛斯早已跳出单一物流仓储领域,在算力中心、新能源、智慧冷链等新赛道全面发力,而京东产发仍以物流园为主,数据中心仅6个,新业务布局相对滞后。总的来说,京东产发凭借扎实的资产规模、成熟的运营能力及京东集团的生态赋能,为其港股上市提供基础条件。此次时隔三年再度冲刺港交所,若成功登陆资本市场,不仅有望有效缓解资金压力,更能为其加速轻资产转型注入强劲动力。不过,最终能否顺利敲钟港交所,仍有待市场与时间的双重检验。公司名称:京东智能产发股份有限公司保荐人:美银、高盛、海通国际控股股东:京东集团基本面情况:公司是中国领先的现代化基础设施开发及管理平台,聚焦物流园,并在全球持续扩张。作为京东集团供应链生态系统的基石,公司拥有整合业务资源、促进区域经济发展的独特能力。利用在项目获取、融资渠道、资产管理及资本循环方面已被证明的综合能力,公司持有并管理着一个覆盖核心物流节点的庞大资产网络,并加速向轻资产模式转型。通过推动地方经济产业升级、提升企业客户供应链效率以及为资本合作伙伴创造持续回报。行业现状及竞争格局:根据仲量联行报告,于2024年底,中国新经济领域现代化基础设施总建筑面积达20.2亿平方米,到2029年底预计将增至21.4亿平方米。物流基础设施在中国新经济领域的现代化基础设施中占多数,其于2024年底的建筑面积约为12.6亿平方米,约占整体市场的62.6%。中国物流基础设施的总建筑面积已由2019年底的10.8亿平方米增至2024年底的12.6亿平方米,年平均复合增长率约为3.2%,并预计将于2029年底进一步增至13.2亿平方米。高标仓的建筑面积由2019年底的77.5百万平方米增至2024年底的170.8百万平方米,年平均复合增长率为17.1%。于2024年底,高标仓约占中国物流基础设施总建筑面积的13.5%,且该渗透率预期将于2029年底提升至17.3%。根据仲量联行报告,截至2025年9月30日,公司积累了庞大的现代化基础设施资产组合,资产管理规模总额为人民币1,215亿元,其中12.8%位于境外;公司的总建筑面积为27.1百万平方米,在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。根据仲量联行报告,于往绩记录期间,公司的资产管理规模于2023年初至2025年9月30日增长了28.1%,已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超过90%,这两项指标在同业主要参与者中均位居首位。财务状况:公司于2023年及2024年分别录得收入28.68亿元、34.17亿元;2025年首9月,收入同比增长21.16%至30.02亿元。公司于2023年及2024年分别录得亏损18.29亿元、12亿元;2025年首9月,亏损同比大幅收窄88.44%至1.59亿元。招股书显示,公司经营可能存在风险因素(部分):1、公司过去的收入很大一部分与京东集团有关并很可能于可预见未来持续如此。公司的发展前景可能与京东集团不同或存在利益冲突。2、公司业务的成功取决于公司能否满足开展业务的国家及地区对现代化基础设施的需求,及该需求是否会持续。3、公司面临物流基础设施业务的风险。4、公司的运营时间相对较短,面临复杂且可能难以解决的运营风险。5、公司在海外市场的扩张及运营使公司面临重大风险及不确定性,这可能会对公司的业务、财务状况、经营业绩及前景产生重大不利影响。6、公司的现代化基础设施资产的投资回报可能会受到其收入及价值波动与其他因素的不利影响。7、公司未必能有足够的资金来源支持公司未来的土地收购、项目开发以及基础设施网络扩张,以促进业务增长,也未必能以合理的商业条款通过股权或债权融资获得资金,甚至根本无法获得资金。8、公司未必能按合理商业条款在理想地点收购土地,也未必能完成收购物业资产和成功经营公司开发和收购的物业。公司募资用途:1、在未来12至36个月将用于进一步扩展公司在海外具战略重要性的关键物流节点的基础设施资产网络,并建立全球人才团队以支持海外业务扩张。2、在未来12至36个月将用于进一步提升公司在中国的基础设施资产网络的密度与质量并强化在核心地理位置及战略物流节点的布局。3、在未来12至48个月将用于提升公司的解决方案及服务,其对于公司吸引及留存客户至关重要。4、在未来12至48个月将用于一般公司用途及满足营运资金需求。
金吾财讯
1月27日 周二
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