【券商聚焦】中信證券：開發企業面臨多重機遇

金吾財訊 | 中信證券表示，4月29日和4月30日，深圳和廣州分別出臺了《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》和《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，在限購、公積金額度、交易補貼等多層次發力，支持房地產需求釋放。天津、武漢、蘇州等城市也隨即發佈了提振地產市場需求的政策。

該機構指，開發企業面臨多重機遇。首先是商業不動產REITs市場發展帶來的投資性不動產資產重估機會，大多數房企最近三年存貨雖然下降，但投資性房地產科目都有所增加，且企業更加重視資產運營。其次是老庫存多渠道去化，利潤表風險逐步化解的機會。雖然對很多大公司而言，2022年之前獲得土地貨值仍佔全部住宅開發貨值的一半左右，但退換地、調規、工抵等路徑已經明確，存量在開項目的跌價準備也計提較爲充分，相信只需要2年時間，存量老庫存對企業的業績衝擊就會大幅下降。最後是企業提升了新項目開發的能力，哪怕在業績下降期，絕大多數2022年之後獲得的項目取得合理的利潤回報，預計上市公司新項目的平均淨利潤率超過5%，公司淨資產得到不斷夯實。

4月以來，該機構對房地產開發和運營顯著樂觀了一些，在開發端該機構最關心的是企業存量資產的負擔，項目開發的能力；在運營端該機構主要關注的則是企業資產同店NOI的增長，和透過REITs市場盤活的可能。當然，該機構也要考慮公司治理和估值，房地產開發企業PE和PB估值方法都存在缺陷，對於開發業務可以考慮剔除老庫存之後的新業務價值創造和市值之間的比例關係，對持有資產則可以考慮參考多層次REITs市場給予NAV評估。