【券商聚焦】中金公司：中國去庫存、去槓桿的進程尚處早期階段

金吾財訊 | 中金公司發研報指，正確認識海外的歷程：不動產企業向資產管理企業的轉型主要是由金融深化驅動的。過去40年海外不動產企業形態演變的過程，最終使得部分產業主體成功向資產管理平臺轉型，這一轉型架構在資產證券化和資本全球化程度不斷提升的背景之上。其中，西方經濟體的企業進展較快一些（2010年代是其轉型高潮），亞洲市場的企業整體還處在轉型中前期。從體量上看，不動產領域的證券化水平、流動性的條件，同過去40年整體資本市場的發展大致相稱，可以理解爲資本市場全局發展的一個重要部分，同時帶動了一批企業的業務模式變化。

中國處在城鎮化和金融市場發展的雙柺點上，房企向資產管理業務探索轉型是必然方向，“十五五”或將是制度建設的關鍵期。目前市場對於不動產企業從“傳統開發—開發+持有—資產管理”的形態路徑已經有初步認識，中國的少數頭部企業也已經開始踐行相關的模式轉型，從戰略取向上無疑是正確的。可能美中不足的是，不動產資管業務在相當程度上仍需依靠政策端自上而下梳理以打通一系列堵點難點，比如目前我們在自身證券化市場建設、市場力量的培育、轉型方向上的引導等角度仍有待進一步發力。此外，有關企業在組織架構上、心智上、能力上也將面臨考驗，總體上是一個由上到下的綜合性過程。我們預計“十五五”階段或將爲資產管理業務的建設做一個奠基，爲長期發展提供可持續基礎。

未來對中國實體資管行業發展的討論將是一個動態過程。我們認爲中國去庫存、去槓桿的進程尚處早期階段，未來不僅市場化企業要承擔商業轉型的先鋒角色，對於地方財政如何構建更可持續的資產管理模式，或也有諸多可供構想之處，在此謹拋磚引玉。