【券商聚焦】招銀國際：預估全年一二手住宅銷售額較去年的同比下降6%

金吾財訊 | 招銀國際表示，對於中國房地產行業銷售展望，在2025年寬鬆政策小步出臺、整體力度弱於預期的背景下，購房需求進一步萎縮，該機構預估2025全年一二手住宅銷售額較去年的同比下降6%至14.78萬億元， 其中新房（新建商品住宅）銷售額同比降11%至7.53萬億元（銷售面積 -9%/銷售均價 -3%）， 二手房銷售額同比持平至7.25萬億元（銷售面積+15% / 銷售均價 -13%）。預計2026年全年一二手住宅綜合銷售額將繼續下跌8%至13.55萬億元， 其中新房銷售額降幅收窄至- 6%達7.09萬億元（銷售面積-5% / 銷售均價 -1%）基於重點開發商拿地強度增加等事實及寬鬆政策於一季度適量出臺、收儲工作持續推進等假設；預估二手房銷售額轉跌，降11%至6.46萬億元（銷售面積+5%/銷售均價-15%）主要受價格拖累，該機構預測二手房價格再下臺階主要源於一線城市次新房供應放量、銀行批量處置涉房資產等供給端壓力，將對市場價格形成顯著壓制。

投資主線一：存量市場生態的構建者與服務商的價值重估。在行業需求總量下行、模式轉換的背景下，存量市場主導地位將進一步強化，該機構認爲2026年板塊內投資主題主要爲：1）存量市場服務商的價值重估；隨着存量市場的主導地位的深化，物業管理對資產價格的重要作用將進一步凸顯，其價值也將不斷重估。且其收費面積永續、現金流穩定等特性在逆週期中防禦價值凸顯。建議關注華潤萬象生活(01209)、綠城服務(02869)、保利物業(06049)、濱江服務(03316)等。2）存量市場交易生態構建者；行業換手率提升帶來的交易規模支撐及存量房全生命週期延伸機會，包括裝修、租賃。在行業集中度持續提升背景下，龍頭企業份額收割效應進一步凸顯，建議關注貝殼(BEKE US)。

投資主線二：開發運營並重及資源儲備優質企業。該機構認爲重資產領域應聚焦抗風險能力與彈性優勢。1）開發運營並重企業：商業資產運營能力較強的標的在房地產開發業務持續縮量的行業背景下具備顯著的抗週期韌性，防禦性層面：零售商業資產具備剛性消費屬性支撐，運營收入受行業週期波動影響相對有限；彈性層面：若後續宏觀經濟企穩回暖，零售業務將較開發業務率先受益於消費復甦；融資優勢：在當前融資環境收緊背景下，優質零售資產因現金流穩定、抵押價值明確，更易獲得金融機構增量融資支持，資金面優勢進一步凸顯。2）開發業務關注“拿地強度合理 + 拿地質量優異”標的。