【熱門行業】北京房地產新政超市場預期 上海、深圳有望跟進？

金吾財訊 | 8月8日，北京住建委、住房公積金管理中心聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，推出限購政策精準鬆綁與公積金支持力度升級的 “組合拳”，旨在促進房地產市場平穩健康發展，更好滿足居民改善性住房需求。

《通知》中最爲矚目的，屬於“符合本市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數。”

此前，本地戶籍家庭/單身全市分別限購限制2/1套，五環外均可增購一套；繳滿3/2年社保/個稅的外地戶籍家庭及單身在五環內/五環外限購1套，且均可在五環外增購1套。

據悉，這是繼去年“9·30”政策非京籍社保年限“五環內5改3”“五環外5改2”後，北京在限購政策上的又一重要調整。

根據中指監測，今年1-7月，北京新建商品住宅銷售套數中，五環外佔比超80%，是新房市場的絕對成交主力地區，二手住宅成交套數五環外佔比也超50%。

除限購調整外，《通知》也提到從四方面加大住房公積金支持力度，包括：調整公積金貸款首套房認定範圍，上調二套房公積金貸款額度並統一最低首付款比例，提高每繳存公積金一年可貸額度，支持公積金“可提可貸”。

住房公積金作爲購房者的重要支持力量，其資金成本相對按揭貸款更低。此次公積金信貸額度與比例的提升，將有效降低購房者的月付壓力和總利息成本。

總的來說，本次北京對限購及公積金政策的調整超市場預期。央廣網引述業內人士普遍認爲，北京此次的新政落地有利於提振市場預期，帶動市場活躍度好轉，進一步推動房地產市場“止跌回穩”。

中金公司認爲，五環外對符合條件的購房者不再限制購房套數有助於激發五環外區域內的多套購房需求，公積金貸款政策的調整則更側重於廣泛降低剛性和改善性購房者的貸款負擔，兩類政策近期或對交易量有所提振並傳導至掛牌量、價等前端指標，有助於階段性提振市場情緒。

華泰證券表示，北京地產新政有望加速當地市場回穩進程，提振滬深政策預期。該機構更看好以一線城市爲代表的核心城市復甦節奏，繼續推薦具備“好信用、好城市、好產品”邏輯的“三好”地產開發商，分紅與業績穩健的頭部物管公司，以及受益於香港資產重估邏輯的香港本地地產股。

就目前來看，當前政策出臺節奏或主要取決於市場表現。此次北京新政出臺正值北京樓市面臨階段性調整的關鍵節點。根據中指研究院數據，今年7月北京新房銷售面積同比下降31%，1-7月累計同比下降13%。根據Wind數據，7月北京二手住宅成交套數同比下降18%，環比下降16%，成交量大幅減少。

值得注意的是，北京是7月30日政治局會議後首個優化房地產政策的一線城市，其釋放的政策信號或率先向其他超一線城市傳導，深圳、上海後續跟進的可能性較大。

華泰證券表示，6月上海、深圳量價數據同樣出現邊際走弱，且仍具備限購鬆綁空間，認爲後續可以關注兩個城市是否會跟進優化限購等政策。

中金公司提到，考慮到目前北上深三個超高能級城市在限購條件、套數、公積金貸款政策等標準上存在差異，後續上海、深圳如有需求支持政策跟進，側重點或與北京有一定差異。

湘財證券亦指，北京率先優化調控政策，並且未來還有放鬆空間，該機構預計上海、深圳也將進一步跟進，政策仍然呈漸進式放鬆。維持地產行業“買入”評級，建議關注兩個方向：（1）具備拿地能力且土儲佈局合理的頭部房企；（2）政策放鬆預期升溫，受益於二手房交易佔比提升背景下的頭部中介機構有望迎來估值修復。

招商證券提到，儘管今年各地因城施策持續進一步優化，一線城市也在研究調減限制性措施，但一線城市政策調整幅度有限。隨着北京政策的出臺，後續一線城市地產政策進一步放鬆的節奏可能會加速。