校正焦距-薩克斯全球依靠房地產在破產期間維持營業（1月14日）

Juveria Tabassum

路透2月13日 - 薩克斯全球公司（Saks Global）的優質房地產投資組合可作為與貸款人討價還價的重要籌碼，因為這個遭受重創的奢侈品購物帝國在申請破產後正在進行重組。

這家美國高檔百貨公司集團於周二晚些時候申請破產保護 (link)，在此之前不到一年，該公司進行了一次債務纏身的收購，旨在通過將薩克斯第五大道百貨公司（Saks Fifth Avenue）、波道夫-古德曼百貨公司（Bergdorf Goodman）和尼曼-馬庫斯百貨公司（Neiman Marcus）納入同一屋檐下，打造一個奢侈品巨頭。

雖然薩克斯全球公司獲得了 17.5 億美元的一攬子融資 (link)，以幫助其在破產過程中繼續運營，但這家美國最知名的奢侈品連鎖店的所有者能否重振旗鼓仍是個問題。

總部位於紐約的房地產咨詢公司紐馬克NMRK.O的美國零售研究主管布蘭登-伊斯內爾（Brandon Isner）說，關閉表現不佳的零售空間可能是確保企業生存的關鍵策略。

"房地產投資顧問公司 JLL 消費品和服務部門總裁 Matt Weko 說："將其資產組合貨幣化的方法之一是通過售後回租的方式，薩克斯可以將其資產出售給投資者，然後再租回來，繼續從資產上賺錢，為其提供流動資金，並使其門店繼續運營。

薩克斯全球公司在美國經營著約 125 家商店，占地面積約 1300 萬平方英尺(120 萬平方米)，根據其向法院提交的文件，它擁有或控制著其中 39 家商店的地面租賃權。它的零售帝國包括曼哈頓第五大道、加利福尼亞貝弗利山奢華走廊等高檔街道上的黃金地段，以及佛羅里達 Bal Harbour Shops 等頂級購物中心，其中 Saks 和 Neiman Marcus 旗下的高端租戶組合是這些購物中心的主力。

根據申請文件，薩克斯第五大道旗艦店不在破產之列。Global 公司從一個單獨的實體租用了這塊場地，該實體擁有 12.5 億美元的抵押貸款，不在債務人之列。

黑店 "首當其沖

法院文件暗示了該集團下一步的行動。

薩克斯全球要求法院允許其關閉約四家不再營業的商店，即俗稱的 "黑店"。

一位熟悉薩克斯房地產討論並對其投資組合進行過評估的房地產顧問表示，出售這些房地產將比其 "光照價值 "低 40% 至 50%，"光照價值 "考慮了商店仍在營業這一事實。

破產專家指出，為了保持貨架上的存貨，這家陷入困境的奢侈品零售商預計將優先向供應商清算貨款，以哄騙品牌商在一年後提供新的商品，在這一年中，有 100 多個品牌暫停了交貨 (link)。

分析師和專家表示，這一融資方案仍有待法院批準，它可以為薩克斯爭取時間，以保留其房地產資產的價值並將其貨幣化，而不是迫使它以打折的方式迅速關閉商店，也就是通常所說的火售關閉。

過多的麻煩

然而，薩克斯百貨公司和尼曼-馬庫斯百貨公司（Neiman Marcus）經常共同經營同一家奢侈品中心，這就造成了內部競爭。例如，在休斯頓西蒙地產集團（Simon Property Group SPG.N）旗下的 Galleria 購物中心，Neiman Marcus 與薩克斯同處一個購物中心，該購物中心擁有 400 多家商店和多個奢侈品牌，包括 Balenciaga、Louis Vuitton、Gucci 和 Bottega Veneta。

分析師說，隨著薩克斯（Saks）對其產品組合進行審查，這些聯合店面將需要重新審查，並可能成為首批出售的店面之一。薩克斯、尼曼-馬庫斯（Neiman Marcus）和波道夫-古德曼（Bergdorf Goodman）還面臨著路易威登（LVMH.PA）或香奈兒（Chanel）等奢侈品牌日益激烈的競爭，這些品牌越來越傾向於直營店。

"為什麼購物者會選擇薩克斯百貨，而不是品牌旗艦店呢？為多品牌零售商提供店鋪設計建議的 FutureBrand 公司空間設計首席創意官 George Gottl 說："多品牌零售只有在環境增值的情況下才能發揮作用，而 Saks 並沒有做到這一點。

百貨公司的競爭對手、布魯明戴爾百貨公司（Bloomingdale's）的母公司梅西百貨公司（Macy's M.N）也在關閉大約 150 家業績不佳的門店 (link)，其中包括一些重要地點，如紐約布魯克林區富爾頓街的一家門店，以幫助管理成本，投資於回報率更高的門店。

"A級購物中心的業主們會樂于收回這些空間。紐馬克公司（Newmark）的零售分析師伊斯內爾補充說："將兩層樓的主力店改建成分體式大賣場(，如即將在新澤西州新港中心開業的 Primark 和 Dick's House of Sport 店)，或者改建成綜合體，都可以刷新租戶組合。