Realtor：美国散户投资者逆势托底房市 机构巨头降至十年来低点

金吾财讯 | 新闻集团(News Corp)旗下权威房产网站Realtor.com发布了最新一期美国住宅市场投资者年度报告。报告显示，尽管全美传统购房需求在2025年跌至数十年来新低，但投资者购买活动表现出极强韧性，占全美总购房量的比例逆势升至11.3%(2024年为11.0%)。

报告表明，在这场“冷热不均”的房市变局中，美国住宅投资主体的结构正在发生历史性错位：以华尔街为代表的超级机构资金正加速撤离，而本土“小散户”则成为了市场的核心中流砥柱。数据显示，2025年全美非投资者(即普通购房者)的房屋销量同比下滑2.1%。与此形成鲜明对比的是，投资者共购入约53.4万套住宅，同比微增0.7%。由于投资者售房意愿放缓，全美投资者的净资产积累(购入量与售出量的差额)从2024年的8万套进一步扩大至约9.2万套。

从投资者画像来看：1)“超级机构投资者”全面收缩： 拥有350套以上房产的大型机构在2025年仅占投资者购房总量的7.5%，创下2011年以来的最低水平，其购买量相较于2021年峰期(占比超16%)骤降了近70%。过去三年中，这类机构净售出的房产比购入多出13.5万套。2)“独立散户投资者”强力托底： 拥有10套以下房产的小型散户在投资者总买家中的占比狂揽63%，创下15年来的最高集中度。2025年，小散户净购入约5.3万套房产，成为对抗房市下行风险的隐形护城河。

Realtor.com高级经济学家汉娜·琼斯指出，散户投资者的活跃显著加剧了低端市场的竞争。散户购房的价格中位数为33万美元，比全美整体中位数(44万美元)低了25%。这意味着，投资资金正深度沉淀在入门级市场，与预算有限的“首次置业者”展开直接竞争。在堪萨斯城等部分地价洼地，两者的预算重叠甚至引发了白热化的抢房潮。

从地理分布来看，低价、高租金回报率的中西部和阳光地带成为投资乐土。孟菲斯(23.7%)、堪萨斯城(21.2%)和圣路易斯(21.1%)高居2025年全美投资者购房比例前三。相反，由于购房成本过高、租金回报率被压缩，西海岸及东北部的波特兰(5.8%)和萨克拉门托(6.1%)等市场的投资渗透率则严重触底。曾经的投资重镇亚特兰大更是风光不再，其投资者购房占比跌至10%的疫情前水平，并在2025年呈现出近1800套房产的净流出状态。

行业分析称，由散户买家构成的“稳固地盘”在短期内很难被动摇。除非美国宏观租金经济学发生颠覆性恶化，或地方政府出台针对公司化持有住宅的严厉限令，否则这种“散户高位托底、机构退潮”的格局将正式确立为美国房地产市场的新常态。