【券商聚焦】中信证券：开发企业面临多重机遇

金吾财讯 | 中信证券表示，4月29日和4月30日，深圳和广州分别出台了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》和《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，在限购、公积金额度、交易补贴等多层次发力，支持房地产需求释放。天津、武汉、苏州等城市也随即发布了提振地产市场需求的政策。

该机构指，开发企业面临多重机遇。首先是商业不动产REITs市场发展带来的投资性不动产资产重估机会，大多数房企最近三年存货虽然下降，但投资性房地产科目都有所增加，且企业更加重视资产运营。其次是老库存多渠道去化，利润表风险逐步化解的机会。虽然对很多大公司而言，2022年之前获得土地货值仍占全部住宅开发货值的一半左右，但退换地、调规、工抵等路径已经明确，存量在开项目的跌价准备也计提较为充分，相信只需要2年时间，存量老库存对企业的业绩冲击就会大幅下降。最后是企业提升了新项目开发的能力，哪怕在业绩下降期，绝大多数2022年之后获得的项目取得合理的利润回报，预计上市公司新项目的平均净利润率超过5%，公司净资产得到不断夯实。

4月以来，该机构对房地产开发和运营显著乐观了一些，在开发端该机构最关心的是企业存量资产的负担，项目开发的能力；在运营端该机构主要关注的则是企业资产同店NOI的增长，和透过REITs市场盘活的可能。当然，该机构也要考虑公司治理和估值，房地产开发企业PE和PB估值方法都存在缺陷，对于开发业务可以考虑剔除老库存之后的新业务价值创造和市值之间的比例关系，对持有资产则可以考虑参考多层次REITs市场给予NAV评估。