【首席视野】薛鹤翔：共筑楼市平稳发展新格局——上海825房地产新政点评

薛鹤翔、唐广华（薛鹤翔系申银万国期货研究所所长、中国首席经济学家论坛成员）

8月25日，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，上海市市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

调减住房限购：激活外环外需求，优化购房结构。调减限购政策聚焦“外环外松绑+单身群体平权”，有效释放刚性与改善需求。沪籍家庭及成年单身人士外环外购房不限套数，非沪籍满1年社保即可在外环外不限购、满3年社保可在外环内购1套。这一调整既满足沪籍家庭外环外改善置换需求，又降低非沪籍群体购房门槛，尤其利好产业园区工作的非沪籍青年。政策通过“外环外放量、外环内稳量”的差异化调控，推动职住平衡，缓解核心区住房压力，外环外新房及二手房成交量短期内将增长，带动区域房地产市场活跃度提升。

优化住房公积金：降低购房成本，支持绿色住房。公积金政策从额度、提取两方面发力，加大住房消费支持。绿色建筑住房贷款额度上浮15%，首套最高达184万元，多子女家庭首套提至216万元，二套也有提升；同时允许提取公积金付首付且不影响贷款额度。这直接减轻购房者资金压力，尤其利好刚需及多子女家庭，购买绿色住房还能享受额外优惠，契合低碳发展方向。以购买临港80㎡绿色新房为例，购房者可提取公积金付首付，再申请高额度贷款，月供压力显著降低，将有效促进合理住房需求转化。

优化商贷利率机制：简化定价，减轻利息负担。商贷利率不再区分首套与二套，由银行根据市场及客户风险合理定价。这一调整打破此前首二套利率固定差异，使置换客群、多套购房需求群体有望享受更低利率。例如，此前二套利率约3.45%，调整后部分优质客户可能获3.05%左右利率，月供减少，显著减轻利息负担。同时，利率定价更灵活，能更好适配不同购房者风险状况，提升银行信贷服务效率，进一步降低居民购房融资成本，助力刚需与改善需求释放。

完善个人住房房产税：衔接限购，降低持有成本。房产税政策优化与限购调整衔接，非沪籍首套房暂免房产税，二套及以上按人均60㎡免税。这降低非沪籍群体住房持有成本，尤其吸引符合条件的非沪籍刚需及改善群体入市，弥补此前非沪籍购房房产税压力较大的短板。按年征收的特性，使2025年起购房者即可享受优惠，例如三口之家非沪籍家庭购120㎡住房，免税面积180㎡，无需缴纳房产税，显著减少持有支出，增强非沪籍群体在沪购房意愿，促进房地产市场供需平衡。

市场有效需求不足；部分政策落地效果不及预期。