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【券商聚焦】中金公司:租賃住房REITs或將持續受到投資者青睞 並在推動資產良性循環中發揮關鍵作用

金吾財訊 | 中金公司發研報指,認爲短期租賃住房市場將維持“需求韌性較強、階段性供給壓力猶存”的特徵:1)需求端:該機構統計近5年來除北京、上海外,多數一二線城市保持人口淨流入狀態;參考海外經驗,在城鎮化率增速放緩階段,核心城市(城市羣)仍具備較強人口吸引力,該機構認爲未來我國核心城市(城市羣)人口仍具備增長動能;此外,青年人晚婚晚育及較高的購房壓力帶來租賃週期延長,進一步催生租賃住房需求。2)供給端:“十四五”期間我國保租房加速供給,截至2024年末全國累計建設籌集727萬套保租房,完成“十四五”規劃目標的84%。2025年作爲“十四五”收官之年,該機構預計保租房供給仍具規模,短期租賃住房市場供給壓力猶存,部分供給投放節奏相對集中的市場該現象將更爲明顯。但保租房及公租房通常具備租金折扣高,套均租金低等優勢,該機構預計其表現將優於整體租賃住房市場平均水平。該機構表示,1)“新發+擴募”有望雙輪驅動租賃住房REITs市場規模擴張。我國存量租賃住房規模可觀,且部分租賃住房私募基金存在退出需求,爲後續新發租賃住房REITs提供了充足資產儲備;此外我國已上市租賃住房REITs原始權益人資產儲備豐厚,該機構認爲未來“新發+擴募”有望推動市場發展。2)低利率、“資產荒”環境下租賃住房REITs作爲優質配置型資產或受持續青睞。自首批租賃住房REITs上市以來,因其具備租金回報穩定,長久期等類債券特徵,逐漸成爲機構投資者資產配置的“壓艙石”。2024年末以來我國利率下行,疊加“資產荒”現象共同推動其估值上升。截至2025年6月18日,我國租賃住房REIT股息率已達2.6%(海外市場通常在4%左右),與中國十年期國債利差降至96bp。往前看,該機構認爲租賃住房REITs作爲穩健配置型資產,或將持續受到投資者青睞,並在擴大我國租賃住房供給及推動資產良性循環中發揮關鍵作用。
金吾財訊
6月23日 週一
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