轉型難抵盈利下滑，減值吞噬利潤，華髮股份2025年鉅虧近百億

證券之星 夏峯琳

日前，華髮股份(600325.SH)披露2025年年度報告。數據顯示， 公司全年實現營業收入834.26億元，同比增長38.85%，創下歷史新高。但歸屬淨利潤同比下降1095.54%，由盈轉虧，淨虧損達94.96億元，創下歷史新低，單年虧損額已超過2021至2024年四年歸屬淨利潤的總和。

營收與利潤背離背後，證券之星注意到，受房地產行業深度調整影響，公司面臨毛利率下滑、資產減值集中爆發、財務費用激增、債務壓力陡增等多重困境。在此背景下，華髮股份提出了加速構建“地產+商業+物業”三駕馬車並進的新格局，試圖尋找第二增長曲線。但從2025年的數據看，新業務的體量尚不足以彌補傳統的虧損。

減值拖累，虧損近百億

根據公開信息，華髮股份以房地產開發與運營爲主業。2025年，公司實現營業收入834.26億元，同比增長38.85%；但歸屬淨利潤由上年盈利9.54億元急轉直下，虧損接近95億元，扣非淨利潤同樣錄得83.44億元虧損。

造成這一大幅轉虧的原因，公司年報中給出了兩方面解釋。

首先是房地產市場整體下行衝擊毛利率。報告期內，公司營業成本增速超過營收增速，導致房地產開發業務毛利率同比下降4.26個百分點，降至10.05%；物業服務業務的毛利率也小幅下滑0.77個百分點，爲15.64%。此外，包含土地收儲的“其他業務”板塊，雖然收入同比大幅增長235.91%至87.30億元，但毛利率卻同比下降16.36個百分點至-3.62%。這意味着該板塊儘管帶來了現金流，實則是在以虧損換取資金回籠。三大業務板塊毛利率全線走低，使得公司整體毛利率同比下降5.25個百分點，僅爲8.75%。進入2026年第一季度，這一指標進一步下滑至3.77%。

從季度走勢來看，虧損呈明顯的加速特徵。2025年Q1-Q4，歸屬淨利潤分別爲1.90億元、-0.19億元、-0.70億元和-95.98億元。僅第四季度便虧損近96億元，幾乎貢獻了全年虧損的全部，暗示公司在年末集中進行了大額資產減值處理。

由此可見，業績轉虧的第二重因素在於資產減值計提的顯著增加。數據顯示，2025年，公司計提資產減值損失57.30億元，同比激增268.56%，佔全年虧損總額的60%以上。且全部來自存貨跌價損失。值得一提的是，存貨規模仍然居高不下。截至2026年3月末，公司存貨達1937.60億元，其中約561.4億元已用於抵押融資。高企的存貨不僅大量佔用資金，還持續暴露在跌價風險之下。在當前房地產市場尚未企穩的大環境下，這部分存貨的減值壓力可能還沒有完全釋放。

除存貨減值外，投資端的虧損進一步放大了業績壓力。報告期內，公司公允價值變動收損失11.39億元；聯營及合營企業投資收益虧損3.76億元，同比由盈轉虧，虧損幅度達141.46%。與此同時，信用減值損失升至7.36億元，僅這三項減值合計對利潤的影響就超過76億元。近千億債務壓頂，財務風險高懸

業績持續承壓的背景下，華髮股份的財務風險也不容忽視。

證券之星注意到，2025年，華髮股份財務費用高達16.43億元，同比激增221%，其中利息費用爲20.45億元，同比增長59.62%。

財務費用的迅速攀升背後是債務規模居高不下。截至2025年末，公司短期借款110億元、一年內到期的非流動負債240.3億元、長期借款631.3億元，合計達981.6億元，而公司賬上貨幣資金僅280.8億元，覆蓋短期債務存在明顯缺口。根據中銀證券數據，2025年末公司淨負債率已升至88.8%，現金短債比降至0.8倍，觸及一道紅線，由此迴歸“黃檔”房企行列。

現金流結構失衡則進一步凸顯經營隱患。儘管2025年華髮股份經營活動現金流淨額達198.89億元，同比增長25.04%，現金流表面看似穩健，但暗藏深層風險。從資金流向來看，投資活動現金流淨額爲-145.72億元，籌資活動現金流淨額爲-102.67億元，公司仍需依賴經營現金流覆蓋投資與債務支出，可持續性存疑。此外，公司合同負債(預收房款)同比大幅減少46.54%，預示未來結轉收入儲備不足，後續經營現金流增長或缺乏持續支撐。

新業務杯水車薪，轉型尚未成氣候

面對傳統開發主業承壓的現實，華髮股份正試圖以“地產+商業+物業”三駕馬車重構增長邏輯。但從2025年的數據來看，當前，房地產開發業務佔比仍超過85%，業務高度集中的結構並未根本改觀，新業務的體量尚不足以彌補主業帶來的虧損。

商業板塊雖有增長，但規模依舊有限。2025年，華髮商業實現租金收入8.8億元，同比增長11.9%。被寄予厚望的冰雪世界項目在開業當年貢獻營收1.6億元，然而，項目運營背後仍存在待解事項。2025年11月，融創文旅向華髮股份發出通知函，要求就附條件回購事宜重新談判。截至年報披露日，雙方尚未就回購方式、價格及時間達成一致，談判仍在進行中。

與此同時，華髮股份也在加快存量資產的處置步伐。2025年7月，公司與深圳市土地儲備中心達成協議，以44.05億元的價格收回7宗未建商業用地。這一價格較賬面成本58.41億元折讓約25%，由此產生的虧損已超過公司2024年經審計淨利潤的50%，盤活代價不可謂不大。

物業板塊則保持穩健增長。2025年華髮物業實現營業收入19.32億元，同比增長15.4%。但在近百億的淨虧損面前，無異於杯水車薪。(本文首發證券之星，作者｜夏峯琳)