【券商聚焦】中金公司：短期來看內房行業磨底期或還將持續一段時間 但中長期維度上修復空間十分可觀

金吾財訊 | 中金公司發研報指，房地產市場“止跌回穩”信心已樹立，但逐步實現該目標的過程或分爲三個關鍵階段，仍須一定耐心。926政治局會議旗幟鮮明地提出“促進房地產市場止跌回穩”的要求，受此影響從4Q24至1Q25實體市場信心顯著改善，一、二手房年化總銷量累計提升1.2億平，房價也階段性止跌走平；但進入2Q25後，量、價表現再次邊際走弱，市場仍可能面臨一定波動。往前看，我們認爲房地產市場“止跌回穩”是一個循序漸進的過程，可大體分爲三個階段，分別對應“住房交易量”、“房價”、“房地產投資”三類指標的企穩回升；其中，步入正循環的核心點是供需結構改變帶來的房價預期向上，或應成爲市場耐心跟蹤關注的關鍵轉折信號。

政策端促成“止跌回穩”仍需更大決心，推進實體市場供需結構調整的措施落地和防範化解企業端衍生風險的措施補充是短期關鍵。當前房地產政策框架主要包括三類：第一類是實體市場供需結構調節及房價預期修復政策，包括利率和限購調整、城中村改造、存量土地和住房收儲，目標是儘快實現“止跌回穩”的第一和第二階段，但目前在剩餘空間和落地約束方面仍待突破。第二類是房地產下行週期衍生風險的緩解和處置政策，目標是避免其對宏觀經濟產生非線性影響，我們認爲圍繞企業端的資產、負債、權益調整的系統性配套政策仍待補足。第三類是面向房地產行業新模式的長期制度建設政策，目標是修正和預防本輪週期中暴露的一些“舊模式”下的發展問題。前兩類政策對於短期內促成“止跌回穩”尤爲關鍵。

短期來看行業磨底期或還將持續一段時間，但中長期維度上修復空間十分可觀。我們此前在2025年度策略《房地產：邁向止跌回穩》中提出三種政策強度情景；考慮到年初以來政策進展和市場表現、房地產政策約束條件的突破仍須時間、市場供需結構較歷史上景氣週期仍有差距，我們認爲對於房地產基本面磨底期的持續時長做充分估計，2025年演繹“中政策”情景的概率較大，其中僅銷量表現由於926政策效果持續時長超預期或略好於“中政策”情景。而一旦供需結構調整帶動價格預期轉爲積極，我們認爲總住房銷量修復至歷史合理水平對應的上行空間十分可觀，一、二手房佔比結構的再平衡也意味着新房交易量的修復空間可能更大，屆時各項投資端指標也有望在當年至滯後兩年的時間維度上陸續轉入上行週期。