彭博深度：香港地標物業的「沒落」，是中國信貸泡沫破裂的標誌！

FX168財經報社(歐洲)訊 週二（7月23日），彭博社報道稱，2017 年，香港中環中心大廈出售時，創下創紀錄的 52 億美元，以至於投資者不得不組建一個財團來獲得多數股權並瓜分樓層。但現在，這一決定正迅速成爲一項沉重的負擔。

在內地樓市暴跌後，資金緊張的業主（其中許多是內地房地產開發商）現在正在相互競爭，爭取從這棟 73 層高的大樓的租戶或買家那裏獲得收入。這導致價值下跌，一些空間的售價現在比購買價低了近 50%。相比之下，經紀公司 Knight Frank 彙編的數據顯示，自 2018 年 6 月以來，中環區寫字樓的價格下跌了約 30%。

今年 4 月，彭博新聞記者到訪時發現，一些地方的天花板已經脫落，一些樓層的縫隙中懸掛着長長的電線。當時，一間空置辦公室的入口處貼着通知，暗示之前的住戶沒有支付租金。在同一層，一棵中國發財樹（象徵好運和繁榮）下的地板上散落着枯葉。

這棟大樓的困境象徵着在中國政府打擊過度槓桿、結束房地產狂潮之後，香港遭遇的更大範圍的信貸危機。隨着違約率上升，國際投資者對房地產開發商的債務感到失望，導致許多開發商將繁榮時期的債券路演換成法庭聽證會，以避免被清算。#中國房地產危機#

「在某種程度上，資本市場助長了中國房地產泡沫。當時開發商急於借貸，而財力雄厚的投資者也準備投入資金，」 Admiralty Harbour Capital 首席執行官、前投資銀行家 Patrick Liu 表示。「每個人都在不斷加槓桿，押注房地產是中國經濟的支柱產業，不會崩潰。」

開發商陷入困境

違約開發商禹洲集團控股有限公司董事長郭英蘭的相關人士最近將該大廈 21 層的要價降至 4.3 億港元。據瞭解該物業的經紀人稱，這比去年 11 月他們首次將該空間推向市場時下降了約 14%，相當於比該大廈上次出售時下降了約 46%。

自 2021 年信貸緊縮開始以來，禹州只是衆多未能償還 1,274 億美元美元債券的中國公司之一，這些公司大多是開發商。投資該大廈的其他違約者包括世茂集團控股有限公司的億萬富翁創始人許榮茂，他與家人一起購買了該物業的九層。

（圖源：彭博社）

土地記錄顯示，許榮茂用自己擁有的六層樓作爲星展銀行有限公司於 2024 年 1 月提供的 27.8 億港元（3.56 億美元）貸款的抵押。隨着寫字樓市場低迷，他以低於峯值 40% 的價格出售了中環中心的兩層樓。

即使有如此大的折扣，尋找買家仍是一個挑戰。在六個月的時間裏，美聯商業地產的經紀人詹姆斯·麥 (James Mak) 帶了大約 30 名潛在競標者參觀了這棟摩天大樓的一層。他說，只有少數人願意出價，而且每個人的出價都遠低於預期。

高力國際高級執行董事Thomas Chak表示，寫字樓買家「正在以大幅折扣購買不良物業」 。高力國際的數據顯示，截至 6 月中旬，今年香港共有 11 宗不良商業地產交易，而去年共有 18 宗。

私人信貸

新鴻基公司房地產及私人信貸業務發展主管Gigi Wong表示，中環中心的一些內地樓層業主一直在嘗試從直接貸款機構獲得再融資。

（圖源：彭博社）

一位投資者已經出售了股份。據一位瞭解交易和交易所文件的人士透露，開發商佳兆業集團控股有限公司於 2019 年向山東高速控股集團申請了1.25 億美元貸款，目的是在大陸收購更多土地。

這位不願透露姓名的人士補充說，該公司爲了表示誠意，將該建築的 38 層作爲債務抵押品。由於此事屬於隱私，這位人士要求匿名。這位人士表示，他們從未想過自己會不得不出售這處房產，現在這處房產歸貸方所有。

世茂集團的一位代表沒有發表任何評論。禹洲集團表示，由於這家上市公司不是中環中心 21 層的所有者，因此無法對此事發表評論。該公司沒有迴應要求董事長髮表評論的請求。佳兆業的代表也沒有回覆尋求評論的微信消息。

空置空間

尋找租戶對業主來說也是一個挑戰。高力國際的數據顯示，該大廈超過四分之一的辦公空間處於空置狀態，是中環地區空置率的兩倍。

據萊坊經紀公司稱，新辦公樓的落成將加劇競爭，目前租戶更關注設施更好的新樓。目前，米德蘭的麥克將中心的租賃和銷售情況描述爲「異常安靜」。

牛津大學中國中心研究員George Magnus表示：「內地爲香港金融實體和從業者帶來的房地產繁榮顯然已經結束。」中國房地產泡沫破裂「將對香港作爲金融中心的地位產生持久的負面影響。」

「我們沒有進行任何調查」，因爲「在當前的利率環境下，我們觀察到的機會已經超出了可持續的利息覆蓋率」，新鴻基的Wong先生說。