校正焦距-萨克斯全球依靠房地产在破产期间维持营业（1月14日）

Juveria Tabassum

路透2月13日 - 萨克斯全球公司（Saks Global）的优质房地产投资组合可作为与贷款人讨价还价的重要筹码，因为这个遭受重创的奢侈品购物帝国在申请破产后正在进行重组。

这家美国高档百货公司集团于周二晚些时候申请破产保护 (link)，在此之前不到一年，该公司进行了一次债务缠身的收购，旨在通过将萨克斯第五大道百货公司（Saks Fifth Avenue）、波道夫-古德曼百货公司（Bergdorf Goodman）和尼曼-马库斯百货公司（Neiman Marcus）纳入同一屋檐下，打造一个奢侈品巨头。

虽然萨克斯全球公司获得了 17.5 亿美元的一揽子融资 (link)，以帮助其在破产过程中继续运营，但这家美国最知名的奢侈品连锁店的所有者能否重振旗鼓仍是个问题。

总部位于纽约的房地产咨询公司纽马克NMRK.O的美国零售研究主管布兰登-伊斯内尔（Brandon Isner）说，关闭表现不佳的零售空间可能是确保企业生存的关键策略。

"房地产投资顾问公司 JLL 消费品和服务部门总裁 Matt Weko 说："将其资产组合货币化的方法之一是通过售后回租的方式，萨克斯可以将其资产出售给投资者，然后再租回来，继续从资产上赚钱，为其提供流动资金，并使其门店继续运营。

萨克斯全球公司在美国经营着约 125 家商店，占地面积约 1300 万平方英尺(120 万平方米)，根据其向法院提交的文件，它拥有或控制着其中 39 家商店的地面租赁权。它的零售帝国包括曼哈顿第五大道、加利福尼亚贝弗利山奢华走廊等高档街道上的黄金地段，以及佛罗里达 Bal Harbour Shops 等顶级购物中心，其中 Saks 和 Neiman Marcus 旗下的高端租户组合是这些购物中心的主力。

根据申请文件，萨克斯第五大道旗舰店不在破产之列。Global 公司从一个单独的实体租用了这块场地，该实体拥有 12.5 亿美元的抵押贷款，不在债务人之列。

黑店 "首当其冲

法院文件暗示了该集团下一步的行动。

萨克斯全球要求法院允许其关闭约四家不再营业的商店，即俗称的 "黑店"。

一位熟悉萨克斯房地产讨论并对其投资组合进行过评估的房地产顾问表示，出售这些房地产将比其 "光照价值 "低 40% 至 50%，"光照价值 "考虑了商店仍在营业这一事实。

破产专家指出，为了保持货架上的存货，这家陷入困境的奢侈品零售商预计将优先向供应商清算货款，以哄骗品牌商在一年后提供新的商品，在这一年中，有 100 多个品牌暂停了交货 (link)。

分析师和专家表示，这一融资方案仍有待法院批准，它可以为萨克斯争取时间，以保留其房地产资产的价值并将其货币化，而不是迫使它以打折的方式迅速关闭商店，也就是通常所说的火售关闭。

过多的麻烦

然而，萨克斯百货公司和尼曼-马库斯百货公司（Neiman Marcus）经常共同经营同一家奢侈品中心，这就造成了内部竞争。例如，在休斯顿西蒙地产集团（Simon Property Group SPG.N）旗下的 Galleria 购物中心，Neiman Marcus 与萨克斯同处一个购物中心，该购物中心拥有 400 多家商店和多个奢侈品牌，包括 Balenciaga、Louis Vuitton、Gucci 和 Bottega Veneta。

分析师说，随着萨克斯（Saks）对其产品组合进行审查，这些联合店面将需要重新审查，并可能成为首批出售的店面之一。萨克斯、尼曼-马库斯（Neiman Marcus）和波道夫-古德曼（Bergdorf Goodman）还面临着路易威登（LVMH.PA）或香奈儿（Chanel）等奢侈品牌日益激烈的竞争，这些品牌越来越倾向于直营店。

"为什么购物者会选择萨克斯百货，而不是品牌旗舰店呢？为多品牌零售商提供店铺设计建议的 FutureBrand 公司空间设计首席创意官 George Gottl 说："多品牌零售只有在环境增值的情况下才能发挥作用，而 Saks 并没有做到这一点。

百货公司的竞争对手、布鲁明戴尔百货公司（Bloomingdale's）的母公司梅西百货公司（Macy's M.N）也在关闭大约 150 家业绩不佳的门店 (link)，其中包括一些重要地点，如纽约布鲁克林区富尔顿街的一家门店，以帮助管理成本，投资于回报率更高的门店。

"A级购物中心的业主们会乐于收回这些空间。纽马克公司（Newmark）的零售分析师伊斯内尔补充说："将两层楼的主力店改建成分体式大卖场(，如即将在新泽西州新港中心开业的 Primark 和 Dick's House of Sport 店)，或者改建成综合体，都可以刷新租户组合。