独家-消息人士称，摩根士丹利为日本房地产基金筹资约 6.8 亿美元

Miho Uranaka/Anton Bridge

路透社东京4月4日 - 两位熟悉内情的人士称，摩根士丹利MS.N正在为一个专注于日本的房地产基金筹集约1000亿日元($684 million)，这凸显了投资者对房地产的兴趣，因为这个世界第四大经济体正在摆脱多年的通货紧缩和价格停滞。

据这两位知情人士透露，摩根士丹利管理的这只基金将于 6 月份结束募集，根据目前投资者的承诺，预计将募集至少 1,000 亿日元。这两位人士说，基金的最终规模可能会在结束时发生变化。

其中一人说，投资将集中在大城市的写字楼和多户住宅楼，以及物流和酒店。

摩根士丹利拒绝发表评论。本文首次报道了该基金的详细情况。

这家美国公司是最新一家将目光投向日本房地产的全球资产管理公司，在经历了多年的经济增长停滞、工资持平和零通胀之后，日本房地产这一资产类别重新受到青睐。

去年，日本央行 17 年来首次加息后，投资环境发生了巨大变化。

土地省的一项调查显示，包括房地产在内的价格正在上涨：2024 年，日本全国的土地价格增长了 2.7%，这是自 1991 年以来最快的速度，而在 1991 年之后，日本开始了 "失去的几十年"。

"布鲁克菲尔德资产管理公司（Brookfield Asset Management BAM.TO）董事总经理Ikushin Tsuchida说："在通胀环境下，我们看到了房地产投资的巨大潜力。"他说："市场动态正在发生变化。

与此同时，在公司治理的推动下，日本的上市公司正在寻求改善其资本使用情况，并出售一些房地产持股。

亚洲的希尔豪斯投资公司（Hillhouse Investment）、瑞典的 EQT 公司和美国的华平投资公司（Warburg Pincus）等全球基金正在招聘人才，以扩大在日本的业务。各基金表示，人才竞争十分激烈。

竞争白热化

三井住友信托研究所（Sumitomo Mitsui Trust Research Institute）的大谷翔太（Shota Otani）表示，全球基金对日本房地产的投资在 2020 年达到顶峰后，由于全球利率上升而连续几年下降。

但去年第四季度似乎是一个转折点，投资同比增长 37%，大谷预计这一趋势将持续下去。

国内私募股权基金 Integral 于 1 月份推出了房地产基金，目前正在筹集资金。Integral 房地产合伙人 Hironori Nakai 说，房价上涨促使日本投资者承担更多风险。

"他说："到目前为止，投资者一直在寻求稳定，但随着通胀的到来，投资者需要能够产生足以击败利率的回报的产品。

曾就职于黑石集团BX.N的合伙人 Tomohiro Sumiya 说，翻新或改建物业，然后提高租金，是实现高回报的一种方法。

复工推动写字楼需求

投资者表示，虽然有很多交易，但在一些最受欢迎的行业，如酒店业，有一些过热的迹象。

总部位于香港的高富资本（Gaw Capital Partners）于今年 2 月以超过 10 亿美元的交易价格收购了东京市中心的黄金购物中心东急广场银座，该公司的董事总经理兼日本区负责人伊莎贝拉-罗（Isabella Lo）表示，由于市场竞争过于激烈，该公司最近在一些酒店项目的竞标中败下阵来。

"她说："对投资者来说，这是一个有些危险的市场，因为利率不断上升，流动性很大，竞争也很激烈。

相比之下，大型写字楼物业则是一个亮点，与全球趋势背道而驰，因为随着大流行病的结束，越来越多的日本人重返办公室。世邦魏理仕的数据显示，截至2024年12月底，东京的写字楼空置率为3.5%，而曼哈顿为14.7%，伦敦市中心为7.6%。

由于日本劳动力短缺，企业纷纷将靠近火车站的时尚写字楼作为吸引和留住员工的手段。三井住友信托银行（Sumitomo Mitsui Trust Bank）执行总裁北口夏树（Natsuki Kitaguchi）说，租金上涨的承诺吸引了投资者的资金。

今年，布鲁克菲尔德（Brookfield）收购了东京豪华酒店和办公楼综合体 Meguro Gajoen 的部分所有权，黑石集团（Blackstone）则从西武控股9024.T手中收购了东京 Garden Terrace Kioicho。这两处房产都包括办公楼以及婚礼场地和酒店。

长期以来，激进投资者一直以日本公司持有的房地产为目标，其中一些投资者在推动公司治理变革方面取得了越来越大的成功。一个引人注目的例子是，美国基金埃利奥特（Elliott）去年入股东京燃气公司9531.T。

埃利奥特投资的消息传出后，高盛首席日本股票策略师布鲁斯-柯克（Bruce Kirk）收到了大量有关日本公司的分析请求，这些公司的账面上都有大量未实现的房地产收益。

柯克的计算显示，截至 2024 年 3 月底，Topix 上市公司的房地产资产未实现收益总计达 25 万亿日元。

"柯克说："过去人们认为，即使价值存在，也无法释放。"现在，投资者更有可能释放部分价值，或者至少让企业管理层做些什么。"