【券商聚焦】中国银河：地产板块处于低估值、低成交、低持仓的区域 行业最坏阶段或已过去

金吾财讯 | 中国银河证券表示，上海2026年2月前后率先出台政策，从库存、需求、公积金等多维度支持楼市稳定发展，其他城市3月陆续出台公积金等政策降低居民购房门槛。该机构跟踪到2026年1-2月的二手住宅成交规模仅较2025年同期略有下降，并且上海二手住宅成交均价较挂牌均价的降幅逐渐收窄，或已初现筑底迹象。居民住房需求主要来自城镇人口增长带来的刚性住房需求、住房品质提升产生的改善型需求、拆改刺激的更新需求。区域间人口吸纳能力差异较大，致使城市间住房需求表现分化。以商品住宅去化周期为例，一线城市普遍库存压力相对较小；华东区域内城市间分化明显；西南、华中、华南等区域的部分主要城市去化压力相对较低，华北、东北、西北等地的城市间差异较大。从土地成交看，该机构观察到一线城市的土拍热度率先回暖，二线城市的热度逐渐修复，三线城市依然存在流拍现象。

策略视角来看，地产板块处于低估值、低成交、低持仓的区域，行业最坏阶段或已过去。房地产在过去二十年间通过盈利贡献、流动性传导与风险偏好三条路径深刻影响股票市场定价，但随着房地产在经济结构中的权重下降，以及制造业投资、科技产业与消费升级逐渐成为新的增长动能，其对A股的系统性影响正在减弱。当前地产板块PB估值、成交占比与公募基金持仓均处于历史低位，外资流出有所收窄并出现边际回暖迹象，表明市场对行业风险的定价已较为充分。与此同时，2026年3月主要城市房地产市场出现阶段性“小阳春”，一线及核心二线城市成交量改善，显示需求端正在边际修复。往后看，地产板块若要从底部走向阶段性行情，仍需销售持续回暖、房企信用风险进一步稳定、政策预期保持连贯以及资金配置结构出现回补等条件逐步形成。

随着行业逐渐进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率的优势，有望通过估值修复实现整体的β机会。该机构看好：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。