【券商聚焦】平安证券维持华润万象生活(01209)“推荐”评级 指其物业管理经营质效提升

金吾财讯 | 平安证券发布研报指，华润万象生活(01209)2025年业绩稳中精进，实现收入180.2亿元，同比增长5.1%；股东应占利润39.7亿元，同比增长10.3%；股东应占核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%。核心投资逻辑在于公司作为商管+物管稀缺标的，商业航道稳健增长，物业管理经营质效提升，且慷慨分红回馈股东。

商业航道方面，2025年收入69.1亿元，同比增长10.1%，毛利率同比提升2.9个百分点至63.1%。购物中心表现强劲，年末在营数量增至135个，其中第三方项目37个；全年零售额2660亿元，同比增长23.7%，可比增长12.2%，全面跑赢社消零总额增速。未开业项目72个（母公司32个、第三方40个），有望支持未来市场份额提升。生态圈业务收入2.7亿元，同比增长72.2%，毛利率36.9%。

物业航道收入108.5亿元，同比增长1.1%，毛利率同比提升1个百分点至18%。2025年末总在管面积4.26亿平米，总合约面积4.64亿平米，同比分别增长3.2%和2.9%；社区空间收缴率84.6%、城市空间收缴率92.6%，均维持相对高位。

财务表现上，2025年综合毛利率35.5%，同比提升2.6个百分点。经营性净现金流覆盖核心净利润倍数达103.3%。分红方面，公司宣派全年股息每股人民币1.731元（含末期及特别股息），同比增长12.7%，连续三年实现核心净利润100%分派。

基于收入增幅低于预期，平安证券下调公司2026-2027年EPS预测分别至1.94元（原为2.06元）和2.14元（原为2.31元），新增2028年EPS预测为2.36元。当前股价对应2026-2028年PE分别为21.4倍、19.4倍和17.6倍。维持“推荐”评级。

风险提示包括：开业计划兑现及市场化拓展不及预期、消费需求提振不及预期、应收账款回款不足及现金流弱化风险。