Berkshire de Buffett Compra Agressivamente Ações do Setor Imobiliário Contra a Tendência: Qual Sinal Isso Envia?

A julgar pela recente alocação de capital da Berkshire, seu foco pode não estar em uma recuperação imediata das vendas de imóveis nos próximos trimestres, mas sim na estrutura de oferta e demanda de longo prazo do mercado imobiliário dos EUA.

Em seu último relatório de resultados, a gestão da Lennar declarou explicitamente que, embora as taxas de juros elevadas tenham enfraquecido o poder de compra dos consumidores, o déficit de oferta habitacional nos EUA continua sem solução, ecoando a lógica por trás da aquisição da Taylor Morrison pela Berkshire este ano.

Após a conclusão da transação, a Taylor Morrison se fundirá com a Clayton Homes, da Berkshire, para formar uma empresa de construção residencial ainda maior. A Reuters informou que o mercado dos EUA ainda apresenta um déficit potencial de oferta de milhões de moradias.

Para as grandes construtoras, embora o ambiente de juros altos pressione os lucros no curto prazo, ele também pode restringir ainda mais a capacidade de financiamento de pequenas e médias incorporadoras.

Grandes construtoras têm balanços patrimoniais mais sólidos e conseguem manter o volume de vendas reduzindo os preços de venda, oferecendo subsídios para redução de juros imobiliários e controlando os estoques de terrenos. Quando o setor entra em um período de ajuste, a participação de mercado pode, em vez disso, se concentrar ainda mais entre as principais empresas.

Além de fatores do setor, a própria Lennar também está transformando seu modelo de negócios.

Nos últimos anos, a empresa continuou a buscar uma estratégia "asset-light", reduzindo a posse direta de terrenos e controlando terras para futuro desenvolvimento residencial por meio de bancos de terrenos e opções, visando reduzir o comprometimento de capital e melhorar o giro de estoque.

No trimestre mais recente, a Lennar informou que, entre os cerca de 488.000 lotes residenciais sob seu controle, a proporção mantida diretamente em seu balanço patrimonial caiu para menos de 2,5%.

Enquanto isso, mesmo em meio a um mercado imobiliário desaquecido, a empresa recomprou 3 milhões de ações no terceiro trimestre a um custo de US$ 256 milhões.

No entanto, os desafios enfrentados pela Lennar são igualmente evidentes. O aumento dos custos dos terrenos está comprimindo as margens de lucro e, como sua principal base de clientes inclui uma grande proporção de compradores do primeiro imóvel, a empresa é relativamente sensível a mudanças nas taxas de financiamento imobiliário.

Isso implica que o aumento da participação da Berkshire na Lennar não significa que a pressão sobre os lucros de curto prazo da empresa tenha terminado; em vez disso, é mais provável que reflita uma estratégia para expandir a exposição de longo prazo ao mercado de habitação residencial durante um período de preços de ações depreciados e desaceleração do setor.

Se as ações das construtoras dos EUA conseguirão alcançar uma recuperação cíclica genuína continua sendo altamente dependente das taxas de hipotecas e da acessibilidade à moradia.

Se as taxas de juros de longo prazo nos EUA caírem e as taxas das hipotecas de 30 anos recuarem em conformidade, aliviando a pressão dos pagamentos mensais para os potenciais compradores de imóveis, grandes construtoras como Lennar, D.R. Horton e PulteGroup (PHM) poderão registrar melhorias tanto nos novos pedidos quanto nas margens de lucro.

No entanto, se as taxas de hipotecas permanecerem próximas a 7% por um período prolongado, as construtoras ainda poderão precisar recorrer a cortes de preços e incentivos para estimular a demanda, continuando a pressionar as margens de lucro.

Portanto, o recente aumento de participação da Berkshire é mais bem compreendido como um sinal de alocação de capital de longo prazo do que como um indício de que o mercado imobiliário dos EUA tenha definitivamente atingido o fundo do poço.

A julgar pelas movimentações recentes da Berkshire, o setor imobiliário se tornou uma de suas principais novas diretrizes para alocação de capital.

Desde o início deste ano, a empresa não apenas elevou sua participação na Lennar para cerca de 10%, como também ampliou sua exposição a outras construtoras residenciais e adquiriu a Taylor Morrison por US$ 6,8 bilhões. Ao mesmo tempo, ao final de junho, a Berkshire ainda detinha aproximadamente US$ 364,7 bilhões em caixa e investimentos de curto prazo, o que indica que esses investimentos no setor imobiliário foram realizados em um momento em que a companhia contava com ampla flexibilidade de alocação de capital.

Para os investidores de varejo, o que realmente vale a pena acompanhar não é simplesmente seguir Buffett para comprar ações do setor imobiliário, mas sim as variáveis de longo prazo nas quais a Berkshire está apostando: o déficit de oferta habitacional nos EUA, os ganhos de participação de mercado das grandes construtoras e a potencial liberação da demanda habitacional assim que as taxas de juros caírem no futuro.

No curto prazo, as elevadas taxas de juros imobiliários continuam sendo o principal vento contrário para ações do setor imobiliário, como a Lennar; no longo prazo, se o mercado imobiliário residencial dos EUA eventualmente entrar em um ciclo de queda de juros e recuperação da demanda, os pedidos, as margens de lucro e as avaliações das grandes construtoras poderão ter espaço para reavaliação.

Portanto, o verdadeiro sinal por trás da movimentação contrária da Berkshire ao aumentar sua participação na Lennar pode não ser uma disparada imediata nos preços dos imóveis nos EUA, mas sim o fato de que, durante o período mais difícil do setor imobiliário, o grande capital de longo prazo está reavaliando o valor de longo prazo das construtoras americanas.

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