Claros Mortgage Trust 2026年第3四半期決算：損失が継続するなかデレバレッジが進展

クラロス・モーゲージ・トラスト（NYSE: CMTG）が発表した2026年第3四半期（9月30日終了四半期）のGAAPベースの最終損益は1,430万ドルの赤字（1株当たり0.10ドルの赤字）となった。一方、非GAAPベースの分配可能損失は1,210万ドル（1株当たり0.08ドルの赤字）だった。中心となった取り組みはバランスシートのクリーンアップであり、CMTGは4億950万ドルの貸付金未償還元本残高（UPB）を解決し、借入残高を3億3,010万ドル削減したものの、監視リスト対象ローンおよびREO（所有不動産）のエクスポージャーは依然として相当な規模で残っている。

主要業績

CMTGのGAAP純損失は、2026年第2四半期から約2億4,120万ドル縮小した。主な要因としては、CECL（現行予想信用損失）引当金の計上額が2億880万ドルから40万ドルに減少したことや、売却目的保有REOの評価調整額が2,960万ドルから10万ドル未満へ減少したことが挙げられる。

非GAAPベースの基礎的指標も前四半期比で改善したものの、赤字にとどまった。実現損益前の分配可能損失は790万ドルであり、490万ドルの元本貸倒償却（70万ドルの回収により一部相殺）が加わったことで、最終的な分配可能損失は1,210万ドルに拡大した。

分配可能利益および損失は、CMTGが事業業績の評価や配当決定の判断要素として使用する非GAAP指標である。これらはGAAP純利益、営業キャッシュフロー、利用可能な流動性を示す指標ではない。

資産処分の進展によりレバレッジは低下するものの損失の顕在化は継続

CMTGは当四半期中、未償還元本残高（UPB）4億950万ドルに相当する4件のローンを解消したほか、800万ドルの部分弁済を受けた。これらの解消内訳は、計2億2,310万ドルの全額弁済2件、1億1,150万ドルの監視リスト対象ローンの売却、および7,490万ドルの監視リスト対象ローンの割引一括弁済である。また同社は、集合住宅のREO資産を2,250万ドルの売却総額で売却した。

これらの取り組みにより、9,990万ドルのデレバレッジ返済を含む借入残高の3億3,010万ドル削減が実現した。また、CMTGは当四半期中に監視リストに追加されたローンや未収利息不計上（ノン・アクルーアル）ステータスに移行したローンはなかったと報告している。

バランスシートのクリーンアップは四半期末以降も続いた。CMTGは合計2億6,870万ドルのローン全額弁済を2件受領し、1億3,150万ドルのデレバレッジ返済を含む同額の借入削減を実施した。これにより、見なし（プロフォルマ）純有利子負債倍率は1.7倍から1.5倍へと低下した。

しかし、不良資産の解消は追加損失をもたらす可能性がある。進行中であるオフィスローンおよび集合住宅ローンの売却が完了した場合、2026年第4四半期にそれぞれ約540万ドルと約500万ドルの追加損失が発生する見込みである。また、同社はREOホテル2件を配分後の帳簿価格をわずかに上回る4,450万ドルで売却する合意に達しており、2027年第1四半期までに取引が完了する見通しである。

流動性とバランスシート

監視リスト対象残高は2025年末比で5億4,720万ドル減少したものの、その残高およびREOポートフォリオの規模は、資産解消プロセスがまだ完了していないことを示している。9月30日時点で、CMTGの流動性は1億4,690万ドル、担保未設定資産は6億6,450万ドルであった。

四半期末時点の総レバレッジ比率は2.4倍であり、その後の2億6,870万ドルのローン返済および関連借入の削減を調整すると2.2倍になる計算である。2026年11月2日時点の流動性は1億4,270万ドル（現金1億3,680万ドルを含む）であった。

経営陣の見解

最高経営責任者（CEO）兼会長のリチャード・マック氏は、CMTGが過去7四半期にわたり、監視リスト対象ローンの解消と流動化、売却に向けたREO資産のリポジショニング、およびレバレッジの縮小に取り組んできたと述べた。経営陣は、さらなる資産解消作業が残されていることを認めつつも、これらの施策により最近の金利変動に対応する同社の立ち位置が改善したと考えている。

最近のインサイダー取引

開示された取引明細には、2026年中にCEOのリチャード・マック氏と社長のJ・マイケル・マクギリス氏による計4件の直接購入が記載されており、その開示金額の合計は約56万1,118ドルとなっている。しかし、併記された6カ月間の合計データでは購入数がゼロと報告されており、サマリーと個別取引記録の間に不一致が生じている。

これらの取引は、企業価値や将来の業績に対する経営陣の見方を示す証拠ではなく、事実に基づく開示情報として捉えるべきである。

投資家が注視すべきリスク

• 信用エクスポージャーは依然として巨額： CMTGの当四半期末時点の残高は、監視リスト対象ローンが11億ドル、UPBに対するCECL引当金が5億6,620万ドル、REOポートフォリオが7億70万ドルとなっている。
• 資産売却によりさらに損失が顕在化する恐れ： 手続中のオフィスおよび集合住宅ローンの売却が完了した場合、2026年第4四半期に合計約1,040万ドルの追加損失が発生する見込みである。
• 分配可能損益は赤字が継続： 前四半期比で赤字幅は縮小したものの、1,210万ドルの分配可能損失は、配当原資のカバー率や継続的な業績の動向を引き続き注視する必要があることを示している。
• 売却時期に伴う実行リスク： 2027年第1四半期までに完了見込みのホテル資産2件をはじめ、いくつかの売却案件が手続中であり、バランスシート整理のペースと財務的影響はこれらの取引完了にかかっている。

要約

CMTGは2026年第3四半期において、ローンの解消、借入金の削減、監視リスト・エクスポージャーの低下を通じて目に見える進展を果たした。信用引当金およびREO評価損の計上額が大幅に減少し、GAAP損益の赤字幅は前四半期比で大幅に縮小したものの、分配可能損益は赤字にとどまり、依然として多額の監視リスト対象ローンやREO資産を保有している。今後の業績は、進行中の資産処分の完了、追加損失の抑制、そして資産解消を継続的なレバレッジ削減に結びつけられるかに大きく依存する。