【券商聚焦】華泰證券：房地產“止跌回穩”已初見成效 更看好以一線城市爲代表的核心城市復甦節奏

金吾財訊 | 華泰證券表示，我國房地產銷售規模“止跌回穩”已初見成效，但市場復甦仍面臨庫存壓力和房價調整的挑戰，區域、產品、庫存、價格結構的分化正在逐步形成。

本輪房地產調整週期中，該機構看到了政策“組合拳”帶來的積極影響，但也注意到政策推進中存在若干堵點：1、住房存量和人口結構變化導致購房需求減少，疊加收入和房價預期偏弱，居民加槓桿意願趨弱，稀釋購房槓桿政策效果；2、降息未明顯提振房價的背後在於房貸利率和租金收益率的“息差”依然較大，當前租金收益率難以支撐房價企穩；3、儘管中央持續優化存量房收儲政策，但實際落地規模仍然相對有限，土地收儲進展相對更快但意義主要在於“化債”，核心問題是“商業可持續”框架下，政府收儲難以成爲消化庫存的“良藥”；4、當前階段城市更新的思路與上一輪棚改明顯不同，且面臨地方財力和騰挪空間受限，以及潛在需求不足的問題。

供給側角度，行業供給逐步優化：1、房地產從業人員、規模房企數量和拿地規模下降，潛在供給能力有所收縮；2、保交樓、保交房持續推進，逐步釐清交付問題；3、從展期到削債，部分出險房企有望“輕裝上陣”。需求側角度，購買力整體有所提升：我國按揭負擔比持續下降，2022年以來房價和房貸利率下降共同加速這一進程；相對海外而言，我國按揭負擔已處於相對低位，中低能級城市按揭負擔比降幅更爲明顯。供需結合來看，中長期“止跌回穩”的基礎正在構建，但要全面達成仍需要時間。展望下半年，該機構認爲政策發力方向可能包括：1、穩定房價預期是第一步；2、更有效地激活購房需求；3、優化收儲發力去庫存；4、關注城市更新資金來源。

該機構更看好以一線城市爲代表的核心城市復甦節奏，繼續推薦具備“好信用、好城市、好產品”邏輯的“三好”地產開發商，分紅與業績穩健的頭部物管公司，以及受益於香港資產重估邏輯的香港本地地產股。