中糧繫又有大動作！溢價近7成私有化大悅城地產

今年以來，港股市場私有化案例顯著增加。

太盟投資剛完成對鳳祥股份的私有化退市，又一家港股上市公司擬私有化。

7月31日，大悅城地產(00207.HK)宣佈將通過協議安排的方式回購股份，每股對價0.62港元，總金額最高約為29.32億港元，並計劃在香港聯交所撤銷上市地位。

私有化消息披露後，大悅城地產股價如旱地拔蔥般大幅上漲，8月1日收漲45.95%。而在私有化公告披露前，公司股價6月底便啓動了一波上漲行情，至7月31日就已累計漲近60%。

溢價近7成私有化

大悅城地產是一家中糧繫企業，私有化交易前，大悅城(000031.SZ)和得茂分别持有公司64.18%及2.58%股權，且二者均為中糧集團的附屬公司。

背靠國資的上市企業，私有化出價往往較高，大悅城地產同樣如此。

公告顯示，大悅城地產此次回購的注銷股份，每股計劃股份現金注銷價0.62港元，較停牌前股價0.37港元/股溢價約67.57%。不過，相較於2024年末每股淨資產2.081港元，大幅折讓了約70.20%。

而鑒於當前市場狀況及香港房地產行業面臨的挑戰，大悅城地產的私有化價格具有較強的吸引力。有投資者在社交平台表示：「比起最近報價低且私有化失敗的民企，央企還是比較大氣的。」

本次協議安排生效後，大悅城控股集團持股比例將增至96.13%，得茂持股3.87%，二者將實現對大悅城地產的全資控股，後者將從港交所除牌退市。

「由於受大悅城控股集團控製，目前的架構增加了公司治理的復雜性，並阻礙了決策效率。在計劃生效後，業務策略、重大投資及資本營運將不再受限於董事會或股東在股東大會上根據上市規則作出的批準。」大悅城地產方面表示。

業績大滑坡，流動性承壓

2019年，大悅城控股完成收購大悅城地產，中糧集團通過這一重組構建了獨特的「A控紅籌」架構：A股大悅城控股+港股大悅城地產。

由此，大悅城地產成為中糧集團旗下的商業地產旗艦。

目前，公司業務涵蓋物業投資、物業及土地開發、酒店經營以及管理輸出項目，其業務已佈局五大城市群核心城市，進駐内地24個城市及香港，擁有或管理多個商業項目、優質投資物業及奢華酒店。

行業寒風凜冽之下，大悅城地產經營業績遭遇困境。

過去幾年，大悅城地產營收出現波動，盈利能力自2019年起更是遭遇六連降，並在2024年錄得虧損，虧損金額接近人民幣3億元。

受此影響，大悅城地產面臨股價持續低迷及流動性不佳的問題。

在此輪股價大漲之前，大悅城地產股價長期是歷史谷底徘徊，市值只有30億港元左右。此外，公司股票單日成交量普遍在數百萬，流動性明顯不足。公司在私有化公告中也表示，過去數年，公司股價一直較每股資產淨值折讓，整體流動性偏低，限製了公司從資本市場籌集資金的能力。

大悅城地產的私有化退市，亦是中糧繫業務整合的一部分，旨在通過優化資源配置應對行業週期性波動。通過私有化，大悅城控股將進一步加強對大悅城地產的控製。

「交易完成後，公司將增厚對大悅城地產的權益，有利於進一步提升公司歸母淨利潤。」大悅城控股在公告中稱。

而對於股東而言，此次私有化以近七成溢價回購股份，短期而言無疑為股東帶來相當可觀的回報；尤其在股價長期低迷、交投欠活躍的背景下，這一價格亦在一定程度上填補了此前的持股落差。不過，若從較每股淨資產折讓約70.20%的角度考量，吸引力則稍打折扣。