花旗：以1930年代为鉴观“海湖庄园协议”，料中国一线和强二线城市房价企稳

路透北京4月7日 - 中美贸易战升级，投行花旗房地产研究团队最新认为，​​中国当前处境更接近1930年代大萧条时期日本房价逻辑​​。预计人民币走弱背景下，中国一线城市及强二线城市房价企稳，三四线城市房价承压。而不是1985年类似“广场协议”后日本房价路径，货币升值推动中国一线和强二线城市房价上涨。

花旗的报告指出，中国楼市区域分化料将加剧​​，出口依赖型省份（如广东、江苏、浙江）或面临需求下滑，但参考1930年代，若人民币贬值，财政刺激与科技再工业化可能支撑一二线城市房价，三四线城市房价则因高库存仍出现下行趋势。此外，中国提供政策支持，低抵押贷款利率支撑主要城市的基本需求和房价。

**人民币扮演关键角色**

报告指出，当前中美贸易战中，中国面临的关键抉择是人民币贬值还是升值，而美国“海湖庄园协议”与1930年“斯姆特-霍利关税法案”、1985年“广场协议”的对比具有现实意义。

“海湖庄园协议”构想目的在于：通过加征关税、主动压低美元汇率（迫使人民币升值）及外汇协调来减少贸易逆差；推动美国再工业化​​，通过补贴、税收优惠吸引制造业回流；通过债务重组以实现财政可持续性，比如一种提议是将部分美国国债转换为100年期、不可交易的零息债券。

1985年“广场协议”后日元大幅升值​​（1985–1987年升值50%），该国出口导向型经济受到重创；为此，日本政府采取从提高内需和下调利率的措施，1985年至1987年，日本央行将基准利率从5%降至2.5%，信贷扩张催生了日本房地产和股市泡沫（东京地价1986–1988年翻倍）。

“我们认为中国不太可能出现价格泡沫，”花旗称。

​原因是：严格的资本管制、以及中国不太可能采取协调干预措施促升人民币；如果存在泡沫，中国政府将采取房地产调控政策来调控。中日也存在经济结构差异​​，中国出口依赖度较日本更低，出口占GDP（国内生产总值）为20%；中国地方政府有较强意愿供应新土地，但在低线城市有高企的库存；20世纪90年代日本的税收制度有利于新房。

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而观察时任美国总统胡佛签署的​1930年“斯姆特-霍利关税法案”，该法案将对应税进口商品的关税提高了40-60%，并对25多个国家征收报复性关税。其后果是引发全球贸易萎缩（1929–1933年美进口降66%、出口降61%），加剧大萧条；但日本例外​​，尽管出口受挫，但政府通过扩大财政支出（增加50%投入基建与军工）、推动再工业化，日元疲软的情况下1932–1935年核心城市地价仍上涨15%。（完）