Resultados da Kilroy Realty no 3T26: Impulso nas Locações Ganha Força Enquanto FFO Recua

A Kilroy Realty (NYSE: KRC) relatou receita de US$ 271,6 milhões no 3º trimestre de 2026, queda de cerca de 2,9% em relação aos US$ 279,7 milhões de um ano antes, enquanto o LPA diluído GAAP caiu de US$ 1,31 para US$ 0,13. O FFO por ação diluída definido pela Nareit recuou de US$ 1,08 para US$ 0,88, mesmo com o volume de locações trimestrais atingindo aproximadamente 815.000 pés quadrados e o portfólio encerrando o trimestre 83,0% locado contra 76,9% ocupado.

Principais Resultados Financeiros

A queda na receita foi modesta se comparada à redução no lucro líquido. O 3º trimestre de 2025 incluiu um ganho de US$ 110,5 milhões com a venda de propriedades operacionais depreciáveis, enquanto o trimestre atual não teve ganho comparável. As despesas totais também subiram de US$ 199,0 milhões para US$ 212,7 milhões, com maiores despesas imobiliárias, impostos sobre imóveis, depreciação e amortização contribuindo para o aumento.

O FFO, que exclui os ganhos com vendas de propriedades operacionais depreciáveis de acordo com a reconciliação apresentada pela empresa, também caiu cerca de 19,9%. Isso indica que a deterioração dos lucros não se deveu exclusivamente ao ganho com a venda de imóveis no ano anterior.

A receita de aluguéis caiu de US$ 274,9 milhões para US$ 266,8 milhões. As despesas com juros aumentaram de US$ 32,2 milhões para US$ 39,4 milhões, adicionando outra fonte de pressão além dos custos operacionais no nível dos imóveis.

Desempenho de Locação e Regional

A Kilroy assinou aproximadamente 815.000 pés quadrados de contratos de locação durante o trimestre. Isso incluiu 345.000 pés quadrados em novas locações de espaços anteriormente vagos, 127.000 pés quadrados em novas locações de espaços atualmente ocupados e 343.000 pés quadrados em renovações. O total de renovações incluiu um contrato de 12 anos e aproximadamente 243.000 pés quadrados com a Box no Crossing 900.

Excluindo contratos de curto prazo, os aluguéis no critério GAAP para locações de segunda geração aumentaram 30,6% em relação aos níveis anteriores, enquanto os aluguéis no critério caixa subiram 9,7%. Excluindo espaços que estavam vagos há mais de 12 meses, os aumentos foram de 37,9% na base GAAP e de 13,9% na base caixa.

Os dados regionais de ocupação permaneceram mistos na comparação ano a ano. San Francisco registrou a maior queda, enquanto San Diego e Austin apresentaram melhora.

O portfólio estabilizado somava aproximadamente 17,1 milhões de pés quadrados ao final do trimestre. A administração declarou que a taxa de locação melhorou de forma sequencial nas cinco regiões, embora o espaço total ocupado tenha permanecido abaixo do nível do ano anterior.

Balanço Patrimonial e Alocação de Capital

O caixa e equivalentes de caixa somavam US$ 94,3 milhões em 30 de setembro, abaixo dos US$ 179,3 milhões no final de 2025. A dívida líquida não garantida caiu de US$ 4,00 bilhões para US$ 3,75 bilhões, enquanto a dívida garantida ficou em US$ 588,8 milhões, em comparação a US$ 592,7 milhões. A Kilroy também tinha US$ 40,0 milhões em aberto sob sua linha de crédito não garantida, contra saldo zero no final do ano.

Em julho, a empresa resgatou pelo valor nominal US$ 200,0 milhões em notas sênior de oferta privada com cupom de 4,350% e vencimento em outubro de 2026. O passivo total reduziu de US$ 5,28 bilhões no final de 2025 para US$ 5,07 bilhões.

A Kilroy declarou e pagou um dividendo trimestral de ações ordinárias de US$ 0,54 por ação, equivalente a uma taxa anualizada de US$ 2,16 por ação. A empresa também celebrou um contrato para vender terrenos no Kilroy East Village, em San Diego, por um valor bruto de US$ 19,5 milhões, com fechamento previsto para o quarto trimestre.

Contratos de Locação Assinados Garantem Pipeline, mas Resultados Atuais Ainda Ficam Atrás

A diferença de 610 pontos-base entre a taxa de locação de 83,0% do portfólio e a taxa de ocupação de 76,9% representa contratos que foram assinados, mas ainda não tiveram início. Esse pipeline pode sustentar o espaço ocupado futuro e a receita de aluguel à medida que os locatários assumirem os imóveis, mas os resultados do 3º trimestre ainda refletiram uma ocupação em vigor menor e uma receita de aluguel em queda.

Excluindo a Fase 2 do Kilroy Oyster Point, o portfólio estava 80,7% ocupado e 84,8% locado, deixando um gap de início menor, de 410 pontos-base. A diferença mostra o quanto o KOP 2 pesa sobre as métricas do portfólio divulgadas. Spreads positivos de aluguel nos contratos assinados melhoram o retorno financeiro do pipeline de locação, mas o cronograma de início dos contratos continua sendo crucial para traduzir essa atividade em receita.

Projeções para 2026

A Kilroy estreitou sua projeção de FFO definido pela Nareit por ação diluída para o ano de 2026 de US$ 3,49-US$ 3,63 para US$ 3,55-US$ 3,59. A empresa também elevou sua faixa de lucro líquido diluído GAAP por ação, ajustou as premissas de ocupação e aumentou o limite inferior da perspectiva de crescimento do NOI em caixa de mesmas propriedades.

A empresa manteve sua premissa de investimentos em desenvolvimento de aproximadamente US$ 150,0 milhões e sua faixa de alienação de propriedades operacionais de US$ 347,5 a US$ 500,0 milhões. O NOI de propriedades em desenvolvimento é atribuível principalmente ao KOP 2, enquanto a projeção assume a continuidade da capitalização do projeto Flower Mart até o final do ano.

Visão da Administração

A CEO Angela Aman declarou que o ritmo nos mercados da Costa Oeste da Kilroy continuou a acelerar, impulsionado por mais de 800.000 pés quadrados em locações de longo prazo e ganhos sequenciais de ocupação locada em todas as cinco regiões. A administração também enfatizou que a atividade veio de uma variedade de usuários e setores, em vez de uma única categoria de locatários.

Riscos que os Investidores Devem Monitorar

• Cronograma de início dos contratos de locação: O gap de 610 pontos-base entre o espaço locado e o ocupado significa que uma parcela significativa das locações contratadas ainda não começou a contribuir para a ocupação e a receita de aluguel.
• Pressão na ocupação regional: A ocupação total estabilizada caiu 410 pontos-base ano a ano, liderada por uma queda de 1.040 pontos-base na Área da Baía de San Francisco.
• Custos operacionais e financeiros mais elevados: As despesas totais subiram cerca de 6,9%, enquanto as despesas com juros aumentaram de US$ 32,2 milhões para US$ 39,4 milhões, contribuindo para a queda do FFO.
• Impacto negativo dos desenvolvimentos: Espera-se que o NOI das propriedades em desenvolvimento permaneça aproximadamente US$ 21,0 milhões negativo, principalmente por causa do KOP 2, enquanto os gastos com desenvolvimento devem ser de cerca de US$ 150,0 milhões.
• Execução de transações: A venda de terrenos no Kilroy East Village por US$ 19,5 milhões estava sob contrato, mas não havia sido concluída no final do trimestre, e as projeções para o ano inteiro continuam incorporando uma faixa substancial de alienações.

Resumo

Os resultados do 3º trimestre de 2026 da Kilroy mostraram um contraste entre a melhora na atividade de locação e o desempenho financeiro atual mais fraco. Spreads de aluguel positivos, aproximadamente 815.000 pés quadrados em contratos assinados e um pipeline expressivo de início de locações oferecem um potencial suporte para a ocupação futura, mas a menor receita de aluguel, despesas mais altas e custos de juros elevados reduziram o FFO. Os principais pontos a monitorar são a conversão dos contratos assinados em espaço ocupado, a estabilização da ocupação regional — especialmente em San Francisco — e a execução dentro da faixa de FFO mais estreita para o ano inteiro.