수정된 초점-삭스 글로벌, 파산 중에도 문을 열기 위해 부동산에 기댄다 (Jan 14)

Juveria Tabassum

2월13일 (로이터) - 파산 신청으로 큰 타격을 입은 럭셔리 쇼핑 제국이 구조조정을 추진하는 과정에서 Saks Global의 주요 부동산 포트폴리오는 대출 기관과의 협상에서 중요한 협상 카드가 될 수 있다.

미국의 고급 백화점 대기업인 삭스 글로벌은 화요일 늦게 파산 보호 신청 (link) 을 했는데, 이는 빚더미에 올라앉은 인수합병을 통해 삭스 5번가, 버그도프 굿맨, 니만 마커스를 한 지붕 아래 모아 럭셔리 강자로 만들려고 한 지 거의 1년이 지나지 않은 시점이다.

Saks Global은 파산 절차를 통해 운영을 유지하기 위해 17억 5천만 달러의 금융 패키지 (link) 를 확보했지만, 미국에서 가장 잘 알려진 럭셔리 체인의 소유주가 다시 안장에 올라갈 수 있을지에 대한 의문은 여전히 남아 있다.

뉴욕에 본사를 둔 부동산 자문 회사인 뉴마크NMRK.O의 미국 소매업 연구 책임자인 브랜든 이스너는 실적이 저조한 소매점을 폐쇄하는 것이 비즈니스의 생존을 위한 핵심 전략이 될 수 있다고 말한다.

"포트폴리오에서 수익을 창출하는 방법 중 하나는 세일즈-리스백 옵션으로, 삭스가 자산을 투자자에게 매각하고 이를 다시 임대하여 자산에서 계속 수익을 창출함으로써 유동성을 확보하고 매장을 계속 운영할 수 있습니다."라고 부동산 투자 자문사 JLL의 소비재 및 서비스 부문 사장 매트 웨코는 말한다.

법원 서류에 따르면 삭스 글로벌은 미국에서 약 1300만 평방피트(120만 평방미터)에 걸쳐 약 125개의 매장을 운영하고 있으며, 그 중 39개 매장의 지상 임차권을 소유하거나 관리하고 있다. 이 소매 제국은 맨해튼의 5번가, 캘리포니아 비벌리힐스의 고급 회랑과 같은 번화가의 주요 위치뿐만 아니라 플로리다의 Bal Harbour Shops와 같은 최고급 쇼핑몰에 Saks와 Neiman Marcus 간판이 고급 테넌트 혼합을 고정하는 최고급 쇼핑몰로 구성되어 있다.

서류에 따르면 Saks의 플래그십 매장인 5번가 매장은 파산 대상에 포함되지 않았다. 글로벌은 12억 5,000만 달러의 모기지가 있는 별도의 법인으로부터 이 부지를 임대하고 있으며 채무자 중에는 포함되지 않았다.

'다크 스토어' 우선 도마 위에 오르다

법원 서류는 이 대기업의 즉각적인 다음 단계에 대한 힌트를 제공한다.

삭스 글로벌은 더 이상 영업하지 않는 매장, 흔히 "다크 스토어"로 알려진 약 4개의 매장을 폐쇄할 수 있도록 법원에 허가를 요청했다.

Saks의 부동산 관련 논의에 정통하고 포트폴리오를 평가한 부동산 고문에 따르면, 이러한 부동산을 매각하면 매장이 영업 중이라는 사실을 고려하는 '조명 가치'에서 40~50%의 할인을 받을 수 있다고 한다.

진열대를 유지하기 위해, 파산 전문가들은 100개 이상의 라벨이 배송을 중단한 (link) 1년이 지난 후에도 공급업체에 대한 대금 청산을 우선시하여 브랜드가 새로운 상품을 공급하도록 유도할 것으로 예상한다고 지적한다.

분석가들과 전문가들은 아직 법원의 승인을 받아야 하는 이 금융 패키지는 Saks가 할인된 가격으로 매장을 빨리 폐쇄하는 이른바 '헐값 매각' 대신 부동산 자산의 가치를 유지하고 수익을 창출할 수 있는 시간을 벌 수 있다고 말한다.

너무 많은 문제

그러나 삭스와 니만 마커스는 종종 같은 럭셔리 센터를 공동으로 운영하여 내부 경쟁을 유발한다. 예를 들어 휴스턴에 위치한 사이먼 프로퍼티 그룹 SPG.N이 소유한 갤러리아 몰의 경우, 니만 마커스는 발렌시아가, 루이비통, 구찌, 보테가 베네타 등 여러 명품 브랜드와 400개 이상의 매장을 보유한 Saks와 함께 자리 잡고 있다.

분석가들은 이러한 공동 위치는 검토가 필요하며, Saks가 포트폴리오를 검토하는 과정에서 가장 먼저 매각될 수 있다고 말했다. 삭스, 니만 마커스, 버그도프 굿맨은 또한 루이비통 LVMH.PA나 샤넬과 같은 럭셔리 브랜드와 점점 더 직영 매장을 선호하는 경쟁에 직면해 있다.

"쇼핑객이 VIP 혜택과 몰입형 브랜드 경험을 제공하는 브랜드의 플래그십 부티크 대신 삭스를 선택하는 이유는 무엇일까요? 멀티 브랜드 리테일은 환경이 가치를 더할 때만 성공할 수 있는데, Saks는 그런 가치를 제공하지 못했다."라고 멀티 브랜드 리테일러에게 매장 디자인에 대한 자문을 제공하는 FutureBrand의 공간 디자인 최고 크리에이티브 책임자 George Gottl은 말한다.

백화점 라이벌이자 블루밍데일스의 모기업인 메이시스 M.N도 뉴욕시 브루클린의 풀턴 스트리트 등 일부 주요 지역을 포함하여 실적이 저조한 매장 약 150개 (link) 를 폐쇄하여 비용을 관리하고 더 나은 수익을 내는 매장에 투자할 계획이다.

"A급 센터의 소유주는 그 공간을 되찾는 것을 좋아할 것이다. 2층 앵커를 분할된 대형 박스(예: 뉴저지 뉴포트 센터에 오픈 예정인 Primark 및 Dick's House of Sport 매장) 또는 복합용도로 용도 변경하면 테넌트 구성을 새롭게 할 수 있다."라고 뉴마크의 소매 분석가인 Isner는 덧붙였다.