ゼニアの2026年第3四半期決算：RevPARの伸びがホテル利益率を拡大

ゼニア・ホテルズ＆リゾーツ（NYSE: XHR）が発表した2026年第3四半期の売上高は、前年同期の2億3,640万ドルから約11.6%増の2億6,380万ドルとなった一方、希薄化後GAAP純損失は1株あたり0.14ドルから0.03ドルに縮小した。同一物件RevPARは12.5%上昇し、ホテル費用を上回る増収ペースにより同一物件ホテルEBITDAマージンは295ベースポイント改善した。ゼニアはまた、四半期業績の好調さと10月に続いたRevPARの成長を受けて、2026年通期の業績見通しを引き上げた。

主要財務業績

客室単価の上昇、客室稼働率の向上、および飲食事業の好調が増収を後押しした。総売上高が費用の伸びを上回ったことで営業利益は3倍以上に増加したが、支払利息および減価償却費の影響により、GAAPベースでは純損失にとどまった。

同REITの補足的営業指標は、連結売上高よりも急速に改善した。調整後EBITDAreは26.0%増加し、希薄化後1株あたり調整後FFOは56.5%上昇した。

調整後EBITDAre、調整後FFO、および同一物件ホテルEBITDAは非GAAP指標である。同一物件ポートフォリオには29のホテルと8,783室が含まれており、複数のリノベーション事業による影響が組み込まれている。

事業および市場別業績

同一物件の客室稼働率は380ベースポイント上昇して70.0%となり、平均客室単価（ADR）は6.4%上昇して264.00ドルとなった。これらが相まってRevPARは12.5%増の184.75ドル、総RevPARは12.7%増の325.71ドルへと押し上げられた。

経営陣はこの改善について、広範なグループ客および法人出張客の需要に加え、いくつかの大型イベントに関連する追加的なレジャー需要によるものだとしている。同一物件ベースでは、客室売上高が12.5%増、飲食売上高が15.0%増、その他の売上高が6.0%増となった。

業績は市場によって異なるものの、ポートフォリオの大部分でプラスとなった。フィラデルフィアはRevPARが34.5%増と最も高く、ニューオーリンズが29.0%増、サンディエゴが21.6%増と続いた。2025年のホテルEBITDAのそれぞれ17%と14%を占めるオーランドとヒューストンは、16.2%と11.7%のRevPAR成長を記録した。サバナは顕著な例外で、RevPARは3.2%減少した。

客室単価と稼働率の上昇が営業レバレッジを創出

同一物件の売上高は12.7%増加し、同一物件ホテルの営業費用の増加率（8.5%）を上回った。このスプレッドにより同一物件ホテルEBITDAは29.3%増加し、そのマージンは19.9%から22.9%へと拡大した。

内訳を見ると、費用動向はまちまちであった。管理およびフランチャイズ料は23.7%増加し、その他の間接費用は7.9%増加した一方、固定資産税、動産税、および保険料は5.3%減少した。全体的な結果は、売上成長と費用抑制が相乗効果を発揮して物件レベルの収益性が改善したという経営陣の見解を裏付けている。

連結ベースでは、営業利益は前年同期の470万ドルから1,630万ドルに増加した。しかし、四半期ベースで2,030万ドルの支払利息と3,120万ドルの減価償却費・無形資産償却費が発生し、GAAPベースでの純損失が残る要因となった。調整後FFOは不動産の減価償却費や特定の項目を除外しているため、同指標がGAAP損益よりも大幅に強い結果を示した理由が説明される。

流動性、負債および資本配分

ゼニアの当四半期末時点の現金および現金同等物は約1億6,100万ドル、制限付き現金およびエスクローは約8,500万ドルで、手元流動性の合計は約6億6,100万ドルとなった。有利子負債残高は約14億ドル（加重平均金利5.55%）であり、5億ドルの回転信用枠（リボルビング・クレジット・ファシリティ）は全額利用可能であった。

設備投資額は第3四半期に1,640万ドル、2026年最初の9か月間で4,700万ドルとなった。ゼニアはロイヤル・パームス・リゾート＆スパでの工事を完了し、複数の物件でインフラ整備や客室のアップグレードを継続した。アンダズ・ナパおよびザ・リッツ・カールトン・デンバーでの大規模リノベーションは12月初旬に開始される予定であった。

7月、ゼニアは85室のキンプトン・リバープレイス・ホテルを1,100万ドルで売却した。これに関連する3,880万ドルの非現金減損損失は第2四半期に計上済みであった。同社は第3四半期中に普通株式の自社株買いやATM（随時増資）プログラムを通じた株式発行を行っておらず、1株あたり0.14ドルの四半期配当を実施することを発表した。

2026年通期業績見通し

ゼニアは第3四半期の業績を受けて通期見通しを引き上げ、10月の同一物件RevPAR成長率を約8%と見込んだ。調整後EBITDAreの見通しの中央値は800万ドル増加し、希薄化後1株あたり調整後FFOの中央値は0.09ドル上昇した。

この見通しにはリノベーションによる混乱に伴う約100万ドルのマイナス影響が含まれており、従来の予想から変更はない。また、追加の資産買収・売却、株式発行、並びに株式や優先債の買い戻しは行われないことを前提としている。経営陣はさらに、マクロ経済の不透明感が引き続き予測の可視性を制限していると強調した。

投資家が注視すべきリスク

• 需要が第3四半期のペースを維持できない可能性：当四半期の増収は、グループ需要、法人出張需要、およびイベント関連のレジャー需要によって牽引された。これらのカテゴリーの減速は、稼働率、客室単価、およびRevPARを圧迫する可能性がある。
• リノベーションが営業の混乱を招く可能性：アンダズ・ナパおよびザ・リッツ・カールトン・デンバーでの大規模プロジェクトは12月に開始が予定されていた。業績見通しは約100万ドルの業績影響を想定しているが、プロジェクトのタイミングや影響の程度は引き続き変動要因である。
• 負債および利息費用がGAAP損益を抑制：ゼニアは加重平均金利5.55%で約14億ドルの負債を抱えている。ホテル事業が改善したにもかかわらず、四半期の支払利息費用は営業利益を上回った。
• さらなるマージン改善には継続的なコスト管理が必要：第3四半期の同一物件費用は売上高よりも緩やかな伸びにとどまったが、管理およびフランチャイズ料は23.7%増加し、間接費用は7.9%増加した。

結論

ゼニアの2026年第3四半期決算は、客室単価の上昇、稼働率の改善、およびグループ客、法人出張客、イベント起因のレジャー需要の強さを反映したものとなった。資金調達費用や減価償却費により同社はGAAPベースでわずかな純損失を残したものの、これらの要因により2桁のRevPAR成長と物件レベルでの有意義な営業レバレッジがもたらされた。上方修正された通期業績見通しにより、需要の持続可能性や、今後のリノベーションが想定された混乱・資本支出の範囲内で完了できるかどうかに注目が集まっている。