ESRT 2026年第3四半期決算：展望台部門の不振がオフィス賃貸の伸びを相殺

エンパイア・ステート・リアルティ・トラスト（NYSE: ESRT）が発表した2026年第3四半期の売上高は、前年同期の1億9,770万ドルから約2.4%減の1億9,310万ドルとなり、希薄化後EPSは0.05ドルから0.02ドルに低下しました。賃貸収入の増加やオフィス入居率の改善があったものの、展望台（Observatory）の入場者数の伸び悩みにより相殺され、希薄化後1株当たりコアFFOは0.23ドルから0.20ドルへと減少しました。それにもかかわらず、ESRTは通期のコアFFO見通しを引き上げました。

主要業績データ

売上高の減少は展望台事業に集中しており、展望台収入は920万ドル減少した一方、賃貸収入は360万ドル増加しました。営業費用全体はわずかに減少したものの、減収により営業利益率が縮小し、支払い利息の増加が純利益を圧迫しました。

展望台および解約違約金を除く既存物件キャッシュNOI（純営業利益）は、テナントからの費用回収収入や保険金回収に支えられ、0.5%増加しました。営業費用の増大や、以前開示されたFDIC（連邦預金保険公社）の解約に伴う約200万ドルの減収が伸びを抑制しました。FDICの影響および第3四半期における120万ドルの一時的要因を調整したベースでは、既存物件キャッシュNOIは1.9%増加しました。

コアFFOおよび既存物件キャッシュNOIは非GAAP指標です。既存物件の数値には展望台および解約違約金は含まれていません。

事業およびポートフォリオの業績

9月30日時点の商業ポートフォリオの契約率は95.6%、入居率は92.3%となり、前年同期の契約率92.6%、入居率90.0%から上昇しました。オフィスの入居率は91.9%に達し、オフィス契約率は95.5%に上昇しました。商業施設（リテール）の入居率は96.6%、契約率は96.8%でした。集合住宅（マルチファミリー）の契約率は98.6%から97.1%に低下しました。

ESRTは189,477平方フィートに及ぶ27件の商業賃料契約を締結し、平均契約期間は8.1年でした。オフィスが170,608平方フィートを占め、加重平均スプレッドはプラス9.9%となり、オフィスの賃貸スプレッドは21四半期連続でプラスを記録しました。

オフィスの賃貸契約内訳には偏りが見られました。新規オフィス契約はプラス16.2%のスプレッドとなった一方、更新契約はマイナス4.5%でした。リテール契約のスプレッドはマイナス13.9%で、ポートフォリオ全体のスプレッドはプラス2.8%にとどまりました。これは、オフィス全体の好結果が契約更新ではなく、主に新規契約によって牽引されたことを示しています。

公表されている入居率および契約率の数値には、特定の再開発スペースや稼働未安定スペース、ならびに1359ブロードウェイを含む特定の売却済み物件は含まれていません。

オフィスの伸びも展望台の縮小を相殺できず

賃貸収入は約2.2%増の1億6,200万ドルとなりましたが、来場者数の低迷が続いたことで展望台収入は約25.6%減の2,680万ドルに落ち込みました。同時に展望台の費用が約17.8%増の1,120万ドルに増加したため、展望台NOIは約41.2%減の1,560万ドルへと急減しました。

この乖離は、オフィスの入居率改善や既存物件NOIの緩やかな伸びが、連結業績の拡大に結びつかなかった理由を説明しています。展望台を除く既存物件キャッシュNOIはわずかに増加したものの、展望台を含む全体のキャッシュNOIは約9.5%減の9,210万ドルとなりました。

貸借対照表および資本配分

四半期末時点におけるESRTの流動性は約6億ドルで、8,500万ドルの現金およびリボルビング信用枠の未使用枠5億2,000万ドルで構成されています。有利子負債総額は約22億ドル（加重平均利率4.78%）で、調整後EBITDAに対する純有利子負債倍率は6.7倍でした。第3四半期の支払利息は約10.7%増の2,790万ドルとなりました。

同社は当四半期中に、2億4,500万ドルの無担保遅延実行型タームローン（delayed-draw term loan）の契約を完了しました。このローンの返済期限は2032年で、ESRTは既存負債の返済のため2027年1月に資金を引き出す予定です。同社は2029年3月まで未対応の返済期限はないとしています。

四半期末後、ESRTは1359ブロードウェイの売却を2億1,750万ドルで完了しました。手元資金は自社株買いや負債の返済に充当する計画です。第2四半期の決算発表から11月2日までに、ESRTは1株当たり加重平均価格4.56ドルで8,580万ドルの自社株買いを実施しました。

2026年業績見通し

ESRTは通期のコアFFO予想レンジを引き上げ、既存物件キャッシュNOIの前提条件も上方修正しました。改定されたコアFFO見通しには、資本市場での取引、これまでに実施した自社株買い、1359ブロードウェイの売却が反映されています。また、物件NOIレンジの上方修正は、主に一時的な要因によるこれまでの好調な業績を反映したものです。

物件の見通しでは、営業費用および不動産税が約4%〜6%増加すると仮定していますが、テナントからの費用回収収入によって概ね相殺される見込みです。第3四半期の入場者数は低迷したものの、展望台の年間前提数値は変更されていません。

投資家が注視すべきリスク

• 展望台事業の継続的な低迷：第3四半期は来場者数の減少により、売上高とNOIがともに大幅に減少しました。据え置かれた通期NOI枠（5,500万ドル）は、観光需要、天候、為替変動、地政学的状況、および競合状況の影響を受けやすい状態が続いています。
• 物件関連費用の増加：業績予想は営業費用および不動産税の4%〜6%の増加を前提としています。既存物件NOI予想レンジの達成は、これらの増加費用をテナントからの費用回収でどれだけ相殺できるかに一部依存しています。
• 契約と入居開始のタイムラグ：商業ポートフォリオの契約率（95.6%）が入居率（92.3%）を上回っているのは、契約率には契約締結済みでまだ入居（契約開始）していない物件が含まれるためです。一時的な空室期間や契約開始の時期によって、賃貸キャッシュフローの発生が遅れる可能性があります。
• レバレッジおよび利息費用：調整後EBITDAに対する純有利子負債倍率は6.7倍であり、四半期支払利息は増加しました。遅延実行型タームローンにより借換ニーズには対応できているものの、負債コストは引き続き業績やコアFFOに影響を与えます。

要約

ESRTの2026年第3四半期決算では、商業物件の入居率改善、オフィスのプラスの賃貸スプレッド、および既存物件キャッシュNOIの緩やかな伸びが示されました。しかし、展望台の入場者数の低迷、展望台費用の増加、支払い利息の増大がこれらの好要因を打ち消し、減収、純利益の減少、コアFFOの低下につながりました。通期見通しの引き上げは、これまでの好調な物件業績や完了した資本配分策を反映したものですが、今後の展望台の業績、賃貸契約の開始時期、営業費用、負債コストが引き続き注視すべき主なポイントとなります。