MPT 2026年第3四半期決算：NFFO減少も資産売却がGAAP純利益を押し上げ

メディカル・プロパティーズ・トラスト（NYSE: MPT）が発表した2026年第3四半期決算は、売上高が前年同期の2億3,750万ドルから約5.3%増の2億5,010万ドルとなり、希薄化後1株当たり利益（EPS）は前年同期の0.13ドルの赤字から0.34ドルに改善した。普通株主に帰属するGAAP純利益は2億160万ドルに達したものの、資産売却益や債務借り換え益が報告上の利益を押し上げた一方で、HSAによる9月分賃料の未払いが重荷となり、ノーマライズドFFO（事業からのノーマライズド資金）は減少した。

主要財務実績

売上高の増加は主に請求ベースの賃料収入によるもので、前年同期の1億8,100万ドルから1億9,530万ドルに増加した。しかし、支払利息が2,070万ドル増の1億5,310万ドルに増加したことなどから総費用は売上高を上回る約7.2%増となり、一般管理費の減少により一部相殺されたものの費用が膨らんだ。

GAAPベースとノーマライズドベースの業績には大幅な乖離が生じた。不動産売却益と債務借り換えの好影響によりMPTは黒字転換を果たした一方、NFFOは17.4%減の6,380万ドルに減少した。

FFOおよびNFFOはREITの補足的な業績指標であり、GAAP純利益や営業キャッシュフローの代用となるものではありません。

ポートフォリオおよびテナントの業績

MPTの当四半期末時点の総資産は約144億ドルで、これには一般急性期医療施設83億ドル、精神医療施設24億ドル、急性期後医療施設16億ドルが含まれる。ポートフォリオは9カ国・52の病院運営会社に賃貸または担保提供されている365件の物件および約3万7,000床の承認病床で構成されている。

当四半期中、MPTはユタ州の病院5件における残りの持ち分を約1億7,400万ドルで、アイダホ州の病院物件2件における持ち分を約3億7,100万ドルで売却した。その他の取引と合わせ、資産売却により第3四半期に約6億8,000万ドルの現金収入と計約1億5,800万ドルの売却益が発生した。

テナントの業績は引き続き圧迫要因となった。HSAは収益サイクル管理の課題が継続しているため9月分の賃料を支払わず、これにより四半期NFFOは1株当たり0.02ドル押し下げられた。HSAはポートフォリオの運営監視および請求・回収の改善を図るためオベーション・ヘルスケアを起用し、MPTは当四半期中に追加の運転資金支援を提供した。

収益性、流動性、および貸借対照表

MPTの純有利子負債は、2025年12月31日時点の97.0億ドルから2026年9月30日時点には92.6億ドルへと約4.5%減少した。同期間に現金及び現金同等物は5億4,090万ドルから5億9,930万ドルに増加した。

同社は約24億ドルの担保付き社債の発行を完了し、その調達資金を2026年満期社債や2027年満期社債の約半額を含む既存債務の返済に充当した。この取引により債務の返済期限が延長され、当四半期に6,950万ドルの借り換え効果が生じた。新社債は主に既存債務の借換に充てられたため、本取引は同額の債務削減ではなく、主として満期管理の一環として実施された。

資産売却による6億8,000万ドルの手元資金は、引き続き債務返済やその他の貸借対照表改善のために利用可能となっている。また、MPTは2026年10月に1株当たり0.09ドルの定時四半期配当を支払った。

資産売却益と借り換え効果がノーマライズド収益の弱さを覆い隠す

当四半期のGAAP純利益は、一事象的な項目に大きく影響された。前年同期は910万ドルの不動産売却損とごくわずかな借り換え費用が計上されていたのに対し、MPTは1億5,780万ドルの不動産売却益と6,950万ドルの債務借り換え効果を計上した。これらの項目により、営業外収益の合計は前年同期の5,800万ドルの費用から2億2,580万ドルの利益へと転換した。

これらの利益の扱いの違いが、MPTの各利益指標間の乖離の主な要因となっている。Nareit FFOは不動産売却益を除外するものの借り換え効果は反映されるため、FFOは1億4,340万ドルに増加した。一方、NFFOはさらに借り換え効果やその他の非コア調整項目を取り除いたため、6,380万ドルへの減少となった。

経常的な収益もまた、HSAによる賃料不払いや支払利息の増加により圧迫された。営業外収益を差し引く前の総費用は、前年同期の約860万ドルに対し、売上高を約1,370万ドル超過した。このため、当四半期のGAAP純利益単体よりも、賃料回収と資金調達コストの方が基礎的な業績を示すより重要な指標となる。

ガイダンス

MPTは、2027年のポートフォリオにおける現金ベースの賃料収入が10億ドルを超えるとの予想を維持した。この見通しには第3四半期の資産売却によって失われた賃料収入が織り込まれており、HSAを含む現金主義テナントに対しては保守的な仮定が採用されている。

この予想はポートフォリオの現金ベース賃料収入に特化したものであり、全社の売上高やNFFOのガイダンスではありません。

最近のインサイダー取引

詳細なインサイダー取引一覧によると、役員のジェームズ・ケビン・ハンナ氏が2026年8月20日に直接購入を行ったことが報告されている。開示された価格と取引金額から、約2,300株の購入と推測される。

直近の他の9件の記載は、公開市場での購入ではなく、価額ゼロでの株式付与であった。しかし、情報元の6カ月間の要約データでは購入実績が「ゼロ」と表示されており、詳細な取引記録と矛盾している。

投資家が注視すべきリスク

• HSAの賃料回収：HSAによる9月分賃料の未払いは、NFFOを1株当たり0.02ドル押し下げました。未払いが継続した場合、賃料収入に影響し、MPTによるさらなる資金支援が必要となる可能性があります。
• 利息および借り換えコスト：報告された有利子負債は92億6,000万ドルにとどまる一方で、支払利息は前年同期比で約15.6%増加しました。今後の業績は、資金調達コストや今後の債務満期を適切に管理できるかに引き続き左右されることになります。
• 資産売却のトレードオフ：資産処分によって現金と会計上の利益が得られたものの、同時にポートフォリオからの賃料収入が減少しました。MPTの2027年の現金賃料予想は、残存ポートフォリオおよび現金主義テナントに対する前提条件に依存しています。
• ノーマライズド収益の圧迫：売上高が増加したにもかかわらずNFFOが減少したことは、テナントの支払い問題や資金調達費用が請求賃料の伸びを相殺し得ることを示しています。

要約

MPTの2026年第3四半期決算は、2つの対照的な傾向を示した。資産売却や借り換えの取り組みによってGAAP純利益が計上され、短期的な貸借対照表の柔軟性が向上した一方で、テナントの賃料回収問題や支払利息の増加によりNFFOは減少した。今後の主な注視項目は、HSAの請求・賃料回収の回復、資産売却代金による一段の債務削減、そして残されたポートフォリオが2027年に10億ドルを超える現金賃料をもたらすことができるか否かである。