キルロイ・リアルティ2026年第3四半期決算：FFO減少もリーシングの勢いが加速

キルロイ・リアルティ（NYSE: KRC）が発表した2026年第3四半期決算は、売上高が前年同期の2億7,970万ドルから約2.9%減少の2億7,160万ドルとなり、米国会計基準（GAAP）に基づく希薄化後1株当たり利益（EPS）は1.31ドルから0.13ドルに下落しました。四半期の賃貸契約実績は約81万5,000平方フィートに達し、ポートフォリオの期末契約済み率は83.0%（入居率は76.9%）となりましたが、Nareit（全米不動産投資信託協会）定義の希薄化後1株当たりFFO（事業から生じたキャッシュフロー）は1.08ドルから0.88ドルに減少しました。

主要業績

純利益の減少幅と比較すると、売上高の減少は緩やかでした。前年同期（2025年第3四半期）には減価償却対象の営業用不動産売却益1億1,050万ドルが含まれていましたが、当四半期には同様の益金は発生しませんでした。また、物件関連費用、不動産税、減価償却費および無形資産償却費の増加が要因となり、総費用は前年同期の1億9,900万ドルから2億1,270万ドルに増加しました。

同社が提示した調整表において減価償却対象の営業用不動産売却益を除外したFFOも約19.9%減少しました。これは、業績の悪化が前年の不動産売却益だけに起因するものではないことを示しています。

賃貸収入は前年同期の2億7,490万ドルから2億6,680万ドルに減少しました。支払利息は3,220万ドルから3,940万ドルに増加し、物件レベルの営業費用に加え、さらなる収益圧迫要因となりました。

賃貸動向および地域別業績

キルロイは当四半期中に約81万5,000平方フィートの賃貸借契約を締結しました。これには、既存空室物件における34万5,000平方フィートの新規契約、現在入居中の物件における12万7,000平方フィートの新規契約、および34万3,000平方フィートの更新契約が含まれます。更新契約の合計には、クロッシング900（Crossing 900）におけるBox社との12年間にわたる約24万3,000平方フィートの賃貸借契約が含まれます。

短期契約を除く再賃貸（セカンドジェネレーション）の賃料は、以前の賃料水準と比較してGAAPベースで30.6%上昇、キャッシュベースで9.7%上昇しました。12か月以上空室だったスペースを除くと、上昇率はGAAPベースで37.9%、キャッシュベースで13.9%となりました。

地域別の入居率データは前年同期比でまちまちの結果となりました。サンフランシスコが最も大幅な低下を記録した一方、サンディエゴとオースティンでは改善が見られました。

四半期末時点の安定稼働ポートフォリオの総面積は約1,710万平方フィートでした。経営陣によると、全5地域で契約済み率が前四半期比で改善したものの、実際の入居面積合計は依然として前年同期の水準を下回っています。

貸借対照表および資本配分

9月30日時点の現金および現金同等物は9,430万ドルとなり、2025年末の1億7,930万ドルから減少しました。無担保債務純額は40億ドルから37億5,000万ドルに減少した一方、有担保債務は前年末の5億9,270万ドルに対し5億8,880万ドルとなりました。また、キルロイは無担保信用限度額に基づく借入残高が4,000万ドルありましたが、前年末時点の残高はゼロでした。

7月、同社は2026年10月満期の利率4.350%の私募シニア無担保社債2億ドルを額面で償還しました。負債総額は2025年末の52億8,000万ドルから50億7,000万ドルに減少しました。

キルロイは1株当たり0.54ドルの四半期普通配当（年換算で1株当たり2.16ドルに相当）を宣言し、支払いました。また、サンディエゴのキルロイ・イースト・ヴィレッジにおける土地を総額1,950万ドルで売却する契約を締結し、第4四半期中に取引が完了する見込みです。

契約済み賃貸はパイプラインを提供するが、足元の業績は依然として伸び悩む

ポートフォリオの契約済み率83.0%と入居率76.9%の間にある610ベーシスポイントの差は、契約締結済みであるもののまだ賃貸が開始していない契約を表しています。このパイプラインは、テナントの入居に伴い将来の入居面積および賃貸収入を裏付ける可能性がありますが、第3四半期の業績には依然として足元の入居率低下と賃貸収入の減少が反映されていました。

キルロイ・オイスター・ポイント（KOP）フェーズ2を除くと、ポートフォリオの入居率は80.7%、契約済み率は84.8%となり、開始前のギャップは410ベーシスポイントと小さくなります。この違いは、KOP 2が報告されたポートフォリオ指標をどれほど下押ししているかを示しています。契約済み賃貸におけるプラスの賃料スプレッドは賃貸パイプラインの収益性を向上させますが、契約実績を収益に結び付けるには賃貸開始のタイミングが引き続き重要となります。

2026年の業績見通し

キルロイは、2026年通期のNareit定義の希薄化後1株当たりFFO見通しを、従来の3.49〜3.63ドルから3.55〜3.59ドルへとレンジを絞り込みました。また、GAAP希薄化後1株当たり純利益の予想レンジを引き上げ、入居率の前提条件を絞り込み、既存物件キャッシュNOI（純営業利益）成長率見通しの下限を引き上げました。

同社は約1億5,000万ドルの開発支出前提と、3億4,750万〜5億ドルの営業用不動産売却予想レンジを維持しました。開発物件のNOIは主にKOP 2に起因するものであり、業績見通しにはフラワー・マート（Flower Mart）プロジェクトの資本化が年末まで継続することが前提とされています。

経営陣の見解

最高経営責任者（CEO）のアンジェラ・アーマン氏は、80万平方フィートを超える長期賃貸契約と全5地域での契約済み率の前四半期比での上昇に支えられ、キルロイの西海岸市場におけるモメンタムは加速し続けていると述べました。また経営陣は、賃貸活動が単一のテナントカテゴリーからではなく、幅広い利用企業や業界から得られたものであることを強調しました。

投資家が注視すべきリスク

• 賃貸借契約の開始時期：契約済み率と入居率の間にある610ベーシスポイントのギャップは、契約済み賃貸面積の相当部分がまだ入居率や賃貸収入に貢献し始めていないことを示しています。
• 地域別の入居率低下圧力：サンフランシスコ・ベイエリアでの1,040ベーシスポイント下落が主導し、安定稼働ポートフォリオ全体の入居率は前年同期比で410ベーシスポイント低下しました。
• 営業費用および資金調達コストの増加：総費用が約6.9%増加したことに加え、支払利息が3,220万ドルから3,940万ドルへと増加し、FFOの低下要因となりました。
• 開発物件による下押し要因：開発支出は約1億5,000万ドルと見込まれる中、主にKOP 2の影響により、開発物件のNOIは約2,100万ドルの赤字が続く見通しです。
• 資産売却の実行：キルロイ・イースト・ヴィレッジにおける1,950万ドルの土地売却は売買契約済みであるものの四半期末時点で完了しておらず、通期見通しには引き続き大幅な資産売却予想レンジが組み込まれています。

要約

キルロイの2026年第3四半期決算は、賃貸活動の改善と足元の業績弱含みとのコントラストを示す結果となりました。プラスの賃料スプレッド、約81万5,000平方フィートの契約済み賃貸、および十分な規模の賃貸開始パイプラインは将来の入居率を下支えする可能性がありますが、賃貸収入の減少、費用の増大、支払利息の増加がFFOを押し下げました。今後の主な注目点は、契約済み賃貸の実際の入居への移行、特にサンフランシスコを中心とした地域別入居率の安定化、および縮小された通期FFO予想レンジに対する達成状況です。