Acciones inmobiliarias europeas mixtas ante rebajas y cambios en rendimientos

Investing.com — Las acciones inmobiliarias europeas han sufrido otro golpe después de que analistas de Barclays (LON:BARC) rebajaran la calificación de actores clave en el sector residencial alemán, citando una débil dinámica de flujo de caja y mayores riesgos de refinanciación.

La rebaja incluye a LEG Immobilien, que anteriormente era la única acción sobreponderada en el sector, ahora movida a igual ponderación.

La revisión refleja preocupaciones crecientes sobre el apalancamiento, la refinanciación a tipos de interés más altos y el debilitamiento de la confianza de los inversores hacia el sector inmobiliario residencial alemán.

Los analistas de Barclays han argumentado consistentemente que las empresas residenciales alemanas deberían operar sin deuda, dado que sus rendimientos de flujo de caja libre antes de costes financieros siguen siendo significativamente más bajos que las tasas marginales de endeudamiento.

La falta de solución a este problema ha hecho que el sector sea poco atractivo, a pesar de las esperanzas de que los valores de los activos se hubieran estabilizado.

Al mismo tiempo, el aumento de la inversión gubernamental en Alemania ha aliviado los temores de una desaceleración económica, debilitando el argumento para mantener acciones inmobiliarias residenciales como estrategia defensiva.

Si bien un riesgo renovado de recesión —especialmente a la luz de las incertidumbres de política comercial bajo la Administración Trump— podría traer a algunos inversores de vuelta al sector, los analistas de Barclays prefieren la exposición a acciones inmobiliarias suizas como PSP y SPS para posicionamiento defensivo.

La rebaja de LEG Immobilien refleja un cambio en las expectativas. Barclays inicialmente calificó a LEG como sobreponderada bajo la suposición de que la compañía buscaría un crecimiento financiado con capital.

En cambio, LEG optó por financiar su adquisición del resto de dos tercios de BCP con deuda, una decisión mal recibida por los inversores debido a su impacto en el apalancamiento y el AFFO (Fondos Ajustados de Operaciones).

La acción ha tenido un rendimiento inferior al sector, lo que llevó a Barclays a recortar su precio objetivo para LEG en un 30%, reduciéndolo a 70€ desde 100€.

Otras importantes acciones residenciales alemanas siguen bajo presión. TAG Immobilien permanece en igual ponderación, con su cartera polaca de construcción para venta vista como un factor positivo. Sin embargo, persisten preocupaciones sobre la dinámica de flujo de caja de la empresa, con un rendimiento AFFO sin apalancamiento de solo 2,2%, aún por debajo de su coste de financiación marginal de aproximadamente 4,5%.

Barclays también señala que el mayor rendimiento de activos de TAG, aunque lo hace relativamente defensivo, podría estar vinculado a ubicaciones de menor calidad, limitando el potencial de crecimiento del alquiler.

Grand City Properties sigue "infraponderada", a pesar de un rendimiento AFFO más alto en comparación con sus homólogas.

El apalancamiento de la empresa es ligeramente inferior al de LEG y Vonovia (ETR:VNAn), pero persisten preocupaciones de gobernanza debido a su propiedad mayoritaria por Aroundtown, una empresa altamente apalancada que consolida GYC en sus cuentas.

Los analistas de Barclays también son cautelosos respecto a la inversión de GYC en un fondo externo junto con Aroundtown, añadiendo otra capa de incertidumbre a sus perspectivas financieras.

Vonovia, la mayor empresa inmobiliaria residencial de Alemania, también sigue infraponderada. Barclays ve poco atractivo en su rendimiento AFFO y es escéptico sobre la estrategia de la empresa para impulsar el crecimiento del EBITDA a través de inversiones intensivas en capital.

Vonovia ha esbozado planes para aumentar el EBITDA entre 575 millones y 875 millones de euros para 2028 a través de varias iniciativas, incluyendo servicios de valor añadido, ventas recurrentes y proyectos de desarrollo.

Sin embargo, Barclays señala que esta estrategia llamada "de bajo capital" todavía implica aumentar los niveles de inversión anual desde 836 millones de euros en 2024 hasta aproximadamente 2.000 millones de euros para 2028.

Se espera que el aumento de las cargas fiscales y las mayores necesidades de inversión compensen gran parte del crecimiento proyectado del EBITDA, lo que lleva a Barclays a revisar a la baja sus previsiones de AFFO.

Sin embargo, los analistas de J.P. Morgan sugieren que las cambiantes tendencias en los rendimientos de los bonos podrían estar convirtiéndose en un viento favorable para el sector.

El mercado inmobiliario europeo en general ha estado reaccionando positivamente a la continua disminución de los rendimientos de los bonos inmobiliarios, ya que las expectativas de recortes de tipos por parte del BCE y el BOE se han adelantado. Los analistas de J.P. Morgan argumentan que incluso eliminando el margen en las suposiciones de coste de capital podría impulsar los modelos de valor justo para empresas apalancadas como Vonovia y LEG, potencialmente implicando más de un 40% de potencial alcista desde los niveles actuales.

La reacción del mercado ha sido particularmente fuerte para empresas altamente apalancadas y aquellas con vencimientos de deuda más cortos.

Empresas como Kojamo (HE:KOJAMO), Vonovia, Aroundtown y Castellum han experimentado fuertes ganancias, revirtiendo preocupaciones previas sobre sus cargas de deuda.

Sin embargo, los operadores europeos de centros comerciales como URW y Klepierre (EPA:LOIM) no han participado en este repunte, reflejando la incertidumbre persistente sobre las tendencias de gasto del consumidor.

Las empresas de autoalmacenamiento, a pesar de su menor apalancamiento, también han tenido un buen desempeño, lo que los analistas de J.P. Morgan encuentran algo sorprendente dada su sensibilidad a la actividad económica en general.

Mientras Barclays señala preocupaciones continuas sobre el apalancamiento y las restricciones de flujo de caja, J.P. Morgan sugiere que un entorno más favorable de rendimiento de bonos podría cambiar la narrativa.

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