ENFOQUE-España capta inversores en vivienda estudiantil ante el "boom" de alumnos internacionales

Por Corina Pons y Iain Withers

MADRID/LONDRES, 26 sep (Reuters) - Los inversores internacionales se están volcando en el mercado español de viviendas para estudiantes, que sufre de una escasez de oferta, pero que se perfila como uno de los principales destinos para los estudiantes internacionales dispuestos a pagar alquileres caros.

Ciudades como Madrid o Barcelona han visto la llegada de compradores y promotores extranjeros, atraídos por la perspectiva de rentabilidades superiores a la inflación y por el número de estudiantes internacionales, que se ha disparado un 77% en la última década.

España se prepara para un año récord en ventas de residencias de estudiantes, según datos de MSCI, en un mercado agitado con la adquisición de Livensa, el operador ibérico de pisos para estudiantes, por parte del fondo de pensiones canadiense CPP, que se la compró a la también canadiense Brookfield BN.TO por valor de 1.200 millones de euros (1.400 millones de dólares).

Las promotoras estadounidenses Greystar y Hines —dos de las mayores arrendadoras de pisos para estudiantes de Europa— indicaron a Reuters que estaban buscando activamente ampliar sus carteras españolas.

Aunque están fuera del alcance de muchos residentes en España, los nuevos bloques de estudiantes no han provocado la misma reacción que la proliferación de alquileres vacacionales de corta duración, que ha desatado protestas contra el turismo excesivo en España.

"LA MÁS FAVORABLE PARA LOS PROPIETARIOS"

"Los fundamentos de España son posiblemente los mejores de Europa", afirma Nigel Allsopp, responsable de estrategia de inversión en Europa de Greystar, que gestiona más de 5.500 residencias de estudiantes en el país.

"La proporción de camas por estudiante es la más favorable para los propietarios (...) Por esa razón, el crecimiento es bastante fuerte. Obviamente, es un sector candente."

El mercado español de la vivienda para estudiantes es relativamente inmaduro en comparación con otras partes de Europa, lo que significa que la demanda supera con creces la oferta de alojamientos construidos específicamente para estudiantes.

Según la agencia JLL, solo hay 117.000 camas en este tipo de promociones, que cubren menos de una quinta parte de los 622.000 estudiantes que necesitan alojamiento. En Reino Unido, alrededor del 30% del mercado estudiantil está cubierto por promociones de obra nueva.

La afluencia de capital internacional en busca de rentabilidad plantea un reto social para España, ya que los promotores dan prioridad a los pisos de alta gama, sobre todo para estudiantes extranjeros que pueden pagar más de 1.000 euros al mes, mientras que algunos estudiantes locales tienen dificultades para encontrar habitaciones por la mitad de precio.

El sector estudiantil tiene menos normas que el mercado inmobiliario español en conjunto, cada vez más regulado. Funciona mediante contratos de servicios y no de arrendamiento, lo que permite subir los alquileres con más facilidad o cuando los estudiantes se marchan, según los inversores.

Hines dijo que estaba planeando añadir 1.700 nuevas camas en España y Portugal, después de un crecimiento de los ingresos del 30% en uno de sus primeros proyectos de Barcelona en 2024.

Según la agencia CBRE, la rentabilidad máxima de los pisos para estudiantes es del 4,5% en Madrid y Barcelona, por encima del 3,3% que ofrecen los bonos del Estado a 10 años. ES10YT=RR

"ES MUY DIFÍCIL ENCONTRAR ALGO"

Laura Teske, una alemana de 21 años y estudiante de segundo curso, se ha mudado a un bloque de lujo de nueva construcción en Madrid.

Teske dijo que pagaba 1.080 euros (1.271 dólares) al mes por una habitación con cocina en un complejo de nueve edificios construido por el inversor local Stoneshield Capital, y está deseando disfrutar de una mayor comodidad tras dejar un piso compartido más barato.

El complejo ofrece a sus residentes gimnasio, piscina, biblioteca y terraza en la azotea. Stoneshield afirmó que con el tiempo duplicaría su cartera de 10.000 camas para estudiantes en España y Portugal.

José Ángel Martínez, un estudiante español de cine, de 22 años, tiene un presupuesto equivalente a la mitad del de Teske.

"Ahora es muy difícil encontrar algo por debajo de los 500 (euros) y llevo ya viendo anuncios varios meses (...). Creo que muchos pisos que quizás antes se ofrecían para alquiler ahora están yendo a alquiler vacacional", dijo Martínez, que añadió que había pagado un 40% menos de esa cifra por una habitación en Madrid hace cinco años.

Un turismo récord y la inmigración han ampliado el déficit de vivienda a 400.000 hogares, según el Banco de España, mientras que los alquileres a corto plazo para turistas se han disparado un 25% en dos años.

POLÍTICAS MIGRATORIAS MENOS RESTRICTIVAS

El atractivo de España se ha visto reforzado por unas tasas de matrícula más baratas y unas políticas migratorias menos restrictivas que en Estados Unidos y otros países europeos, según los inversores. En Reino Unido, el endurecimiento de las normas de inmigración ha reducido las solicitudes de visados para estudiantes, un riesgo potencial para los promotores inmobiliarios de cualquier país.

Según un estudio de JLL, un tercio de los más de 150.000 estudiantes extranjeros que hay en España asisten ahora a universidades privadas, que suelen atraer a estudiantes extranjeros más ricos. Nueve de cada diez alumnos de escuelas de negocios como el IESE y el IE son extranjeros.

"Comparada con mi ciudad natal, Los Ángeles, o con Nueva York, y desde luego con Londres, Barcelona es bastante asequible", afirma la estudiante estadounidense Claire Zeng, matriculada en la escuela de negocios IESE de Barcelona.

Los pisos de lujo sí atraen a algunos estudiantes españoles.

Irfati Urra paga 1.200 euros al mes en un bloque céntrico de Madrid.

"Lo único es que la convivencia con mis compañeros estadounidenses es complicada, son muy ruidosos", dice.

(1 dólar = 0,8496 euros)