EXCLUSIVA-Morgan Stanley recauda unos 680 millones de dólares para un fondo inmobiliario en Japón, según fuentes

Por Miho Uranaka y Anton Bridge

TOKIO, 4 abr (Reuters) - Morgan Stanley MS.N está recaudando alrededor de 100 mil millones de yenes ($684 millones) para un fondo inmobiliario centrado en Japón, dos personas familiarizadas con el asunto dijeron, destacando el interés de los inversores en la propiedad como la cuarta economía más grande del mundo emerge de años de deflación y precios estancados.

El fondo, gestionado por Morgan Stanley, se cerrará en junio y se espera que recaude al menos 100.000 millones de yenes sobre la base de los compromisos actuales de los inversores, según estas personas, que declinaron ser identificadas porque la información no se ha hecho pública. El tamaño final del fondo podría cambiar antes del cierre, dijeron las personas.

La inversión se centrará en oficinas y edificios residenciales multifamiliares en las principales ciudades, así como en logística y hoteles, dijo una de las personas.

Morgan Stanley declinó hacer comentarios. Los detalles del fondo se publican aquí por primera vez.

La empresa estadounidense es el último gestor de activos mundiales que ha puesto sus miras en el sector inmobiliario japonés, una clase de activos que ha vuelto a cobrar popularidad tras años de crecimiento económico ininterrumpido, salarios planos e inflación cero.

Las perspectivas de inversión han cambiado drásticamente en el último año, sobre todo después de que el banco central subiera los tipos de interés por primera vez en 17 años el pasado mes de marzo.

Los precios, incluidos los de los bienes inmuebles, están subiendo: los precios del suelo en todo Japón crecieron un 2,7% en 2024, el ritmo más rápido desde 1991, tras el cual comenzaron las "décadas perdidas" del país, según mostró una encuesta del Ministerio de Tierras.

"Vemos un gran potencial en la inversión inmobiliaria en un entorno inflacionista", dijo Ikushin Tsuchida, director gerente de Brookfield Asset Management BAM.TO. "La dinámica del mercado está cambiando", afirmó.

Al mismo tiempo, en un impulso a la gobernanza corporativa, las empresas japonesas que cotizan en bolsa están tratando de mejorar su uso del capital y vender algunas participaciones inmobiliarias.

Fondos mundiales como Hillhouse Investment, con sede en Asia, la empresa sueca EQT y Warburg Pincus, con sede en Estados Unidos, están contratando personal para ampliar su presencia en Japón. La competencia por el talento es feroz, dicen los fondos.

LA COMPETENCIA SE CALIENTA

Tras alcanzar su punto álgido en 2020, la inversión global de los fondos en inmuebles japoneses descendió durante varios años a medida que aumentaban los tipos de interés en todo el mundo, según Shota Otani, del Sumitomo Mitsui Trust Research Institute.

Pero el último trimestre del año pasado pareció ser un punto de inflexión, ya que la inversión aumentó un 37% interanual, una tendencia que Otani espera que continúe.

El fondo nacional de capital riesgo Integral lanzó en enero un fondo inmobiliario y está captando capital. Hironori Nakai, socio de Integral Real Estate, afirma que la llegada de la subida de precios ha empujado a los inversores japoneses a asumir más riesgos.

"Hasta ahora los inversores buscaban estabilidad, pero con la llegada de la inflación hay demanda de productos que puedan generar rendimientos suficientes que batan los tipos de interés", afirmó.

Otro socio, Tomohiro Sumiya, que anteriormente trabajó en Blackstone BX.N, afirmó que renovar o reconvertir los inmuebles y después subir los alquileres es una forma de conseguir esos mayores rendimientos.

LA VUELTA AL TRABAJO IMPULSA LA DEMANDA DE OFICINAS

Los inversores afirman que, aunque hay muchas oportunidades, se observan algunos signos de sobrecalentamiento en algunos de los sectores más populares, como el hotelero.

Gaw Capital Partners, con sede en Hong Kong, que adquirió Tokyu Plaza Ginza, un centro comercial de primera categoría en el centro de Tokio, en una operación valorada en más de 1.000 millones de dólares en febrero, ha perdido varias ofertas recientes de hoteles, ya que el mercado se ha vuelto demasiado competitivo, afirma Isabella Lo, su directora general y responsable de Japón.

"Esto crea un mercado un tanto peligroso para los inversores debido a la subida de los tipos de interés, la gran liquidez y la gran competencia", afirmó.

Por el contrario, las propiedades de oficinas a gran escala han sido un punto brillante, a contracorriente de la tendencia mundial, ya que más japoneses han vuelto a la oficina tras el fin de la pandemia. A finales de diciembre de 2024, la tasa de desocupación de oficinas en Tokio era del 3,5%, frente al 14,7% de Manhattan y el 7,6% del centro de Londres, según datos de CBRE.

Dada la escasez de mano de obra en Japón, las empresas recurren a oficinas de moda cerca de las estaciones de tren como medio de atraer y retener al personal. La promesa de alquileres más altos está atrayendo el dinero de los inversores, según Natsuki Kitaguchi, director ejecutivo del Sumitomo Mitsui Trust Bank.

Este año, Brookfield adquirió la propiedad parcial del hotel de lujo y complejo de oficinas Meguro Gajoen en Tokio y Blackstone adquirió Tokyo Garden Terrace Kioicho de Seibu Holdings 9024.T. Ambas propiedades incluyen edificios de oficinas junto a locales para bodas y hoteles.

Los inversores activistas llevan mucho tiempo centrándose en las propiedades de las empresas japonesas, y algunos cada vez tienen más éxito presionando para que se produzcan cambios en el gobierno corporativo. El año pasado, el fondo estadounidense Elliott adquirió una participación en Tokyo Gas 9531.T.

Cuando se conoció la noticia de la inversión de Elliott, el estratega jefe de renta variable japonesa de Goldman Sachs, Bruce Kirk, recibió una avalancha de peticiones de análisis sobre empresas japonesas con importantes plusvalías inmobiliarias latentes en sus libros.

Según los cálculos de Kirk, a finales de marzo de 2024 había un total de 25 billones de yenes en plusvalías latentes en activos inmobiliarios entre las empresas que cotizan en el Topix.

"En el pasado existía la creencia de que, aunque el valor estaba ahí, no se podía desbloquear", afirma Kirk. "Ahora es más probable que los inversores puedan desbloquear parte de ese valor o, al menos, hacer que la dirección corporativa haga algo"