受減損拖累 亞歷山大第三季虧損擴大 惟租賃業務轉強

Alexandria Real Estate Equities 在計提 6.379 億美元的不動產減損費用後，第三季虧損擴大，同時調整後營運資金（FFO）下降，較低的出租率也拖累了同物業表現。儘管如此，這家生命科學不動產投資信託（REIT）仍維持其 2026 年調整後 FFO 展望的中位數，理由是租賃活動轉強，且持續致力於減少建設承諾與回收資本。

截至 2026 年 9 月 30 日止的季度，該公司歸屬於普通股股東的 GAAP 淨虧損為 6.385 億美元，即每股稀釋虧損 3.74 美元。相比之下，去年同期的淨虧損為 2.349 億美元，即每股虧損 1.38 美元。

減損主要涉及被歸類為待出售的物業，包括 Fenway 的開發項目以及位於帕羅奧圖（Palo Alto）、聖卡洛斯（San Carlos）和奧斯汀（Austin）的資產。Alexandria 表示，受影響的物業中有幾項需要大量額外資金才能完成建置、轉換用途或出租。

歸屬於普通股股東的營運資金（FFO）為 2.691 億美元，即每股稀釋 1.57 美元。扣除特定投資損益、減損及融資項目的調整後 FFO 從去年同期的 3.778 億美元（每股 2.22 美元）降至 2.644 億美元（每股 1.54 美元）。

總營收下降 10.7% 至 6.712 億美元，租金收入則下降 11.2% 至 6.536 億美元。營業利益率為 66%，調整後 EBITDA 利潤率為 65%。

租賃活動改善，惟出租率壓力持續存在

Alexandria 在本季度完成了 124 萬可租用平方英呎的租賃簽約，為 2024 年第四季以來的單季新高，較 2025 年第一季至 2026 年第二季的平均水準高出約 26%。該總量包括 450,961 可租用平方英呎的原空置空間，創下公司歷史上第二高的單季紀錄。

續約與重新出租佔 785,069 可租用平方英呎。該空間的租金率較到期的租金下降了 2.4%（依現金基礎計算下降 3.3%）。2026 年前九個月簽署的租約加權平均租期為 10.9 年，而公司 2017 年至 2025 年的平均水準為 9.0 年。在過去 12 個月中，現有租戶貢獻了 74% 的租賃活動。

季度末營運物業的出租率為 87.1%，高於 6 月 30 日的 86.9%，但低於去年同期的 90.6%。若計入已簽署但尚未開始履行的 130 萬可租用平方英呎租約，出租率將達到 90.8%。這些未來開始履行的租約加權平均預計入住日期約為 2027 年 6 月，預計每年可產生約 5,200 萬美元的租金收入。Alexandria 預期截至 2026 年底將有 32% 的空間被入住。

同物業淨營運收入（NOI）下降 6.7%，依現金基礎計算下降 2.8%。公司將此下降歸因於同物業出租率降低，主要是由於先前披露的租約到期並進入預期的空置期。平均同物業出租率為 88.1%，而去年同期為 91.7%。

Alexandria 在本季度交付了 529,061 可租用平方英呎的開發與重新開發空間。這些項目在交付時的出租率為 84%，並帶來了 4,000 萬美元的增量年度 NOI。公司預計到 2028 年預計交付的項目將額外帶來 8,500 萬美元的增量年度 NOI，這不包括仍在進行策略評估的三個重新開發項目。

資本回收與減少建設承諾

Alexandria 正透過處置資產、出售部分股權以及減少建設承諾，來降低資金需求並支持其槓桿目標。截至 10 月 26 日，已完成的處置與部分股權出售總額約為 7.17 億美元。進行中的交易（包括繳納不可退還定金、簽署意向書或處於談判後期階段的交易）使已完成與進行中的總額達到約 26.2 億美元。

10 月，該公司以 4.75 億美元出售了 Campus Point by Alexandria 巨型園區約 29% 的非控制權益。Alexandria 保留了合資企業的控制權，並繼續合併該物業的財務報表。

該公司還同意將其 Fenway 巨型園區內位於 421 Park Drive、面積為 339,668 平方英呎的項目出售給機構用戶。該交易預計將於第四季完成，預計可減少約 1.36 億美元的潛在未來建設支出。

在 311 Arsenal Street，Alexandria 簽署了涵蓋 66,859 平方英呎的租約，並正在就另外 100,684 平方英呎的高科技用途租約進行談判。公司將這個 339,020 平方英呎的重新開發項目轉為較低成本的用途，並將其重新分類為營運物業，進而減少了約 2.2 億美元的潛在未來建設支出。其他總計 667,002 平方英呎的三個項目仍在評估中，替代方案包括繼續興建實驗室、採取低投資用途、暫停建設或進行處置。

維持財測中位數

Alexandria 將 2026 年調整後 FFO 財測區間從每股稀釋 6.35 美元至 6.45 美元收窄至 6.38 美元至 6.42 美元，中位數保持在 6.40 美元不變。公司繼續預計年底營運出租率為 86.2% 至 87.8%，全年同物業 NOI 預計將下降 8.5% 至 10.5%。

隨著 8 月發行了 10 億美元、2057 年到期且利率為 7.25% 的次級次級債券，預計來自處置資產和出售部分股權的收益中位數從 29 億美元降至 19 億美元。主要評級機構在進行特定信用計算時，給予該證券 50% 的股權待遇。Alexandria 預計 2026 年不會發行普通股。

該公司維持第四季年化淨負債加特別股對調整後 EBITDA 的目標倍數在 5.6 倍至 6.2 倍之間。由於發行次級債券的影響，公司將固定費用覆蓋率目標從 3.6 至 4.1 倍下調至 3.4 至 3.9 倍。截至 9 月 30 日，季度年化槓桿率為 6.9 倍，在計入 Campus Point 交易的模擬基礎上為 6.6 倍，流動資金總額為 45.6 億美元。

Alexandria 表示，潛在的租戶倒閉或清算仍是不確定性的來源。其 2026 年展望包含了與此類事件相關的 3,000 萬至 3,500 萬美元 FFO 減少，其中約 3,000 萬美元已在截至第三季確認。管理層初步預計 2027 年可能需要進行至少同等規模的核減。

公司還預計，2027 年將到期的關鍵租約涉及 140 萬可租用平方英呎（相當於 1.005 億美元的年度租金收入），將面臨 9 到 24 個月的空置期。因此，管理層預計 2027 年平均營運出租率相較於 2026 年底的預測出租率將暫時下降，隨後視租賃和市場狀況在 2028 年改善。