FSP 2026 年第三季財報：因出租率下滑，營收下降 8.7%

Franklin Street Properties (NYSE American: FSP) 公布 2026 年第三季營收為 2,490 萬美元，較去年同期的 2,730 萬美元下滑 8.7%；GAAP 每股虧損自 0.08 美元擴大至 0.09 美元。淨虧損增至 910 萬美元，且由於租約到期面積持續超越新簽租約面積，其辦公室物業組合的出租率降至 66.2%。

核心營運數據

FSP 的租金營收年減 240 萬美元。總費用減少 270 萬美元，主要反映房地產稅與保險費用降低，以及一般及行政費用減少，但單季利息費用增加了 150 萬美元。

總費用減少的好處也被 100 萬美元的債務清償損失所抵銷，相比之下，去年同期的債務清償損失微乎其微。非 GAAP FFO 為 140 萬美元，即每股 0.01 美元。

物業組合與租賃表現

截至 2026 年 9 月 30 日，FSP 擁有 13 處物業，總面積約為 460 萬平方英呎。物業組合出租率為 66.2%，低於 2025 年 12 月 31 日的 68.9%，主因是 2026 年前九個月到期的租約面積超過了新簽訂的租約面積。

該公司在這九個月期間簽署了涵蓋約 22.6 萬平方英呎的租約，其中包括現有租戶續約與擴租約 16.3 萬平方英呎。此類租賃活動的加權平均 GAAP 基本租金為每平方英呎 33.57 美元，比各相應物業 2025 年的平均租金高出 11.5%。平均租期從 5.7 年改善至 6.8 年，但已完成租賃交易的有利條款並未能阻止整體出租率下滑。

季末物業組合每已租用平方英呎的加權平均租金為 30.42 美元，而 2025 年底為 30.86 美元。數處物業的出租率仍遠低於滿租水準，包括 Plaza Seven 出租率為 43.0%，1999 Broadway 為 47.1%。

FSP 還於 7 月 8 日以約 1,940 萬美元的毛價出售了位於科羅拉多州恩格爾伍德 (Englewood, Colorado) 的 Greenwood Plaza。該公司將出售所得淨額中的約 850 萬美元用於償還債務、利息及費用，並從該筆出售中保留了約 890 萬美元的現金。

出租率下降與融資成本攀升導致單季虧損維持高位

租金營收下滑伴隨著物業組合出租率下降。儘管 FSP 將單季房地產稅與保險費用從 530 萬美元降至 210 萬美元，並將一般及行政費用從 300 萬美元降至 220 萬美元，但融資相關成本限制了這些節省金額帶來的效益。

利息費用增加 23.2% 至 780 萬美元，而債務清償損失則從 7,000 美元增至 100 萬美元。結果顯示，儘管申報的總費用下降，該公司的淨虧損仍有所擴大。這使得改善出租率與控管融資成本成為未來獲利能力的關鍵變數。

現金流與資產負債表

2026 年前九個月，營運現金流從 2025 年同期的流出 7.8 萬美元改善至流入 470 萬美元。從九個月淨虧損 3,520 萬美元進行的調節中，包括 3,590 萬美元的折舊與攤銷，以及 770 萬美元與物業出售及減損相關的損失，兩者皆為非現金調整。

現金、現金等價物及受限制現金從 2025 年底的 3,060 萬美元增加至 3,490 萬美元。FSP 的債務重組用初始定期貸款取代了先前的定期貸款與優先債券，截至季末，初始定期貸款的淨餘額為 2.473 億美元。管理層表示，隨著公司評估策略性交易，此債務重組提高了公司的靈活性。

前九個月的經常性資本支出總計 1,420 萬美元，其中包括 930 萬美元的租戶裝修費用與 250 萬美元的遞延租賃成本。FSP 董事會於 2026 年 3 月暫停發放季度股利，預計此決定每年可保留約 410 萬美元的現金，用於租賃方案及其他物業需求。

策略審查與管理層優先事項

FSP 與美銀證券 (BofA Securities) 及仲量聯行證券 (JLL Securities) 繼續推進其擴展策略審查。在進行市場調查及多輪價格探索後，該公司確定了擬於第四季度尋求的個別資產與子物業組合出售機會。

管理層警告，全國辦公室物業投資需求與流動性依然不均，且在 FSP 的數個市場中仍具挑戰性。任何交易均取決於可接受的價格、買方盡職調查及融資安排。營運優先事項仍為提升出租率、延長租期、控管費用，以及將資金投入租賃與資產管理計畫。

投資人需要關注的風險

• 出租率持續偏低：截至 9 月 30 日，約有 156 萬平方英呎處於空置狀態。持續疲軟將對租金營收造成壓力，並可能影響資產的可售性。
• 即將到期的租約：涵蓋 547,333 平方英呎（占物業組合 11.9%）的租約將於 2027 年到期，帶來額外續約與重新出租的需求。
• 物業出售執行存在不確定性：辦公室投資需求不均與流動性有限可能會拖延資產出售，或阻礙 FSP 獲得可接受的價格。
• 融資與租賃成本：單季利息費用大幅增加，同時物業組合在前九個月需要 1,420 萬美元的經常性資本支出。這些需求可能會限制可用於其他用途的現金。

總結

FSP 2026 年第三季的業績反映了租金營收下降、出租率下滑及融資成本上升，但物業相關費用與行政費用的降低部分抵銷了這些影響。前九個月營運現金流轉正、Greenwood Plaza 的出售、債務重組以及暫停發放股利提供了額外的流動性，但下一階段取決於租賃進展，以及策略審查是否能以可接受的條款實現資產出售。