BXP 2026 年第三季財報：FFO 隨出租率改善而上升

BXP (NYSE: BXP) 公布 2026 年第三季營收為 9.114 億美元，較去年同期的 8.715 億美元成長 4.6%；稀釋後每股盈餘 (EPS) 則由虧損 0.77 美元轉盈至 0.71 美元。歸屬於 BXP 的營運資金 (FFO) 成長約 9.2% 至 3.022 億美元，整體物業組合的入住率較第二季上升 100 個基點至 89.4%。GAAP 獲利顯著扭虧為盈，主因反映了處置資產收益，以及去年同期錄得的大額合資企業虧損與減損計提不再發生。

核心獲利數據

租賃營收為營收成長的主要來源，成長約 4.5% 至 8.462 億美元。儘管營收增加，總費用仍微幅下降，折舊與攤銷以及交易成本的降低，抵銷了租賃營運費用與一般行政費用的輕微增加。

FFO 為常用於 REITs 營運比較的非 GAAP 指標，其成長速度快於營收。稀釋後每股 FFO 比 BXP 自身單季財測中值高出 0.08 美元，主要歸功於物業組合表現優於預期。

業務與物業組合表現

BXP 本季簽署了 74 份租約，涵蓋約 120 萬平方英尺，加權平均租期為 10.3 年。顯著合約包括華盛頓特區 Capitol 北路 500 號約 20.6 萬平方英尺的科技公司租約，以及西雅圖麥迪遜中心 (Madison Centre) 約 11.2 萬平方英尺的律師事務所續約。

整體物業組合入住率達到 89.4%，較上一季上升 100 個基點，創下連續第四個季度改善。簽約出租率較第二季上升 60 個基點至 91.9%，使得簽約出租與實際入住之間存在 250 個基點的差距。

該差距代表約 110 萬平方英尺已簽約但尚未開始產生 GAAP 租賃營收的租約。BXP 預計其中約一半的租約將在 2026 年底前起租生效，因此租戶入駐的時間點對近期的租賃營收至關重要。

該公司的 CBD（核心商業區）物業組合入住率為 91.8%，簽約出租率為 94.1%。BXP 按比例分攤的年度租金負債中，約有 90.4% 來自 CBD 物業組合的客戶，凸顯出其優質城市物業的重要性及其在該市場的集中度。

經常性物業組合改善與會計基期效益共同助推獲利

營收與總費用之間的差額從 2.526 億美元擴大至約 2.958 億美元。由於營收成長且列報費用微幅下降，使未計其他收入與費用前的隱含利潤率從 29.0% 提升至約 32.5%。

然而，GAAP 淨利的變化幅度遠大於基礎營收的改善幅度。2025 年第三季包含未併表合資企業虧損 1.483 億美元及減損損失 6,890 萬美元；而在 2026 年第三季，合資企業貢獻了 110 萬美元收益，且未列報減損損失，不動產出售收益則從 190 萬美元增加至 1,040 萬美元。

這一區別解釋了為何稀釋後每股盈餘能轉虧為盈，而 FFO 的成長幅度較為溫和。FFO 不包含不動產折舊、減損計提及資產處置收益，因此其每股 8.6% 的成長率能更清晰地反映經常性物業營運的改善情況。

流動性、融資與資產出售

截至 2026 年 9 月 30 日，現金與現金等價物為 14.7 億美元，與 2025 年底的 14.8 億美元基本持平。本季度內，BXP 安排了數筆與開發計畫和債務管理相關的融資及資本交易。

該公司就麥迪遜大道 343 號計畫簽署了一筆 12 億美元的營建貸款。該貸款初始利率為 Term SOFR 加 2.50%，若達成指定的出租與建設里程碑，利率可降至 Term SOFR 加 2.25%，初始期限為四年，並附帶一年條件性展期權。

BXP 還向 AVRS Partners 出售了麥迪遜大道 343 號開發案 10.6% 的股權。該交易帶來了額外資金並減少了 BXP 所需的股權挹注，同時仍保持其對開發、租賃和物業管理的控制權。

此外，Boston Properties Limited Partnership 發行了 7.00 億美元、2036 年到期的 6.050% 無擔保優先債券。該發行產生約 6.924 億美元的募集資金淨額，到期有效年利率約為 6.162%。

物業處置也提供了資金並對 GAAP 獲利作出貢獻。BXP 以總價約 1.554 億美元出售了 Sumner Square 及康乃狄克大道 1330 號，產生了 1.503 億美元的處置淨額與約 1,050 萬美元的收益。

全年財測

BXP 將其 2026 全年稀釋後每股盈餘 (EPS) 財測中值調升 0.17 美元，主因不動產處置收益及物業組合表現優於預期。FFO 財測中值則調升 0.05 美元，較小幅度的調整反映出 FFO 未納入處置收益。

該財測包含管理層對租金費率、入住率、利率、租約生效及開發支出的假設；不包含未指明的未來收購或處置、額外的資本市場活動、未來的應收帳款沖銷或未來的減損計提。

近期內部人士交易

可取得的近六個月內部人士數據顯示，經由 6 筆交易買入 39,174 股，並經由 3 筆交易賣出 33,176 股，淨買入 5,998 股。內部人士持股總計約 598,730 股，淨買入數量相當於內部人士持股的 1.00%。

以下為具有明確交易類型與申報價值的近期紀錄。這些交易僅依公開揭露內容呈現，本身並不代表內部人士對 BXP 前景的觀點。

投資人需要關注的風險

• CBD 辦公室集中度：BXP 按比例分攤的年度租金負債中，約有 90.4% 來自 CBD 物業。主要城市市場客戶需求、空間利用率或續約條件的變化，可能對入住率及租賃營收產生重大影響。
• 租約生效時程：簽約出租率與入住率之間 250 個基點的差距，代表已簽約但尚未貢獻 GAAP 營收的租約。租戶延後入駐可能會推遲預期的營收效益。
• 融資與開發成本：麥迪遜大道 343 號的營建貸款採用與 Term SOFR 掛鉤的浮動利率，而新發行的優先債券有效利率超過 6%。利率、建造成本及建材關稅皆可能影響專案報酬率與整體費用。
• GAAP 獲利波動性：資產處置、合資企業業績及減損計提在 EPS 的年度變動中占據很大比例。這些項目可能降低淨利對經常性物業營運表現的代表性，並可能導致未來 EPS 出現波動。

總結

BXP 2026 年第三季財報顯示經常性物業表現有所改善，受惠於租賃營收增加、入住率提升以及等待生效的已簽約租約儲備增加。FFO 的成長幅度較 GAAP 獲利反彈更為溫和，因為後者還受益於資產處置收益，以及合資企業與減損項目的基期大幅放緩。主要需要關注的事項包括：已簽約空間能否轉化為帶來營收的實際入住空間、麥迪遜大道 343 號的進度與融資成本，以及 BXP 以 CBD 為核心的物業組合能否持續提升入住率。