InvenTrust 2026 年第三季財報：同物業淨營運收入成長 3.1%

InvenTrust Properties Corp. (NYSE: IVT) 公布 2026 年第三季總收入為 8,710 萬美元，較去年同期的 7,450 萬美元成長 17.0%，稀釋後 EPS 自 0.08 美元升至 0.25 美元。同店 NOI 成長 3.1%，在簽約出租率達到 96.4% 的推動下，稀釋後每股 Core FFO 從 0.47 美元增至 0.50 美元。GAAP 獲利的較大幅度成長，主要源於 1,740 萬美元的不動產出售獲利，而非經常性 FFO 的同等加速。

核心獲利數據

營收成長幾乎完全來自租賃收入，租賃收入增加 1,260 萬美元至 8,660 萬美元。在同店物業組合中，收入成長 3.4%，而營運費用增加 4.2%，帶動 NOI 成長 3.1%。

經常性 REIT 績效指標亦有所改善，儘管增幅較 GAAP 淨利溫和。不動產出售獲利解釋了其中的大部分差異。

Nareit FFO、Core FFO、同店 NOI 和調整後 EBITDA 均為非 GAAP 指標。評估時應與公司的 GAAP 結果一併參考。

投資組合與租賃表現

截至 9 月 30 日，簽約出租率為 96.4%，其中主力店面為 98.4%，小型店面為 93.2%。主力店面出租率季增 30 個基點，小型店面出租率則持平。

InvenTrust 在本季簽署了 86 份租約，涵蓋約 54.9 萬平方英呎。可比租約涵蓋 51.2 萬平方英呎，創造了 14.2% 的綜合租金調幅，其中包括新租約 41.7% 及續租 10.9%。每平方英呎年化基本租金年增 3.4% 至 20.97 美元。

簽約出租率與實質出租率之間 110 個基點的差距，代表已簽約但尚未開始支付租金的租戶約 430 萬美元的年化基本租金。因此，將這些空間轉化為實質出租率，是可明確預期的額外租金收入來源。

InvenTrust 還以 3,400 萬美元收購了位於北卡羅來納州格林斯伯勒（Greensboro）、佔地 16.9 萬平方英呎的社區購物中心 New Garden Crossing。管理層表示，近期的收購項目與公司的內部成長動能共同對獲利做出貢獻。

處分資產利得放大 GAAP 獲利的增幅

GAAP 淨利年增 1,340 萬美元，但不動產出售獲利從僅 5.2 萬美元暴增至 1,740 萬美元。在抵銷更高的折舊、攤銷和融資成本之前，該增幅已完全超出淨利的變動金額。

Nareit FFO 扣除了不動產折舊和處分資產利得，以提供經常性 REIT 績效的補充視角。Nareit FFO 成長 8.0% 以及 Core FFO 成長 6.3%，顯示本業獲利有所改善，但遠不像稀釋後 EPS 的大幅成長那樣誇張。

獲利能力、流動性與資產負債表

淨利息費用從 900 萬美元升至 1,320 萬美元，增幅約 47%。融資負擔加重伴隨著淨負債增加，截至 9 月 30 日淨負債達 10.1 億美元，高於 2025 年底的 7.909 億美元。

過去 12 個月淨負債對調整後 EBITDA 比率從年底的 4.5 倍升至 5.3 倍。若按當季年化計算，該比率為 4.9 倍，同樣高於上年底的 4.5 倍。

儘管如此，InvenTrust 仍報告了 5.095 億美元的流動資金，其中包括 2,950 萬美元現金和旋轉信貸額度下可用的 4.80 億美元。該公司在 2026 年無到期債務，2027 年到期債務為 2,600 萬美元。其加權平均利率為 4.70%，加權平均剩餘債務年限為 4.1 年。

2026 年財務展望

InvenTrust 上調了 Nareit FFO、Core FFO 和同店 NOI 預測區間的下限，同時維持其上限。該公司還大幅上調了 GAAP 每股淨利預測區間（部分反映了未計入 FFO 的項目），並將預期淨投資活動規模從約 3 億美元下修。

該財務展望假設無法收回的款項相當於預估總收入的 30 至 70 個基點。淨投資活動代表預期收購金額扣除處分金額。

管理層觀點

總裁兼執行長 DJ Busch 強調將已簽約租約轉化為已入住並支付租金的空間。管理層將今年迄今每股 Nareit FFO 約 10% 的成長歸因於內部成長動能與近期的收購項目，同時指明已簽約但尚未開業的租約、重建計畫以及潛在收購案是邁向 2027 年的成長途徑。

投資人應監控的風險

• 槓桿與融資成本上升：淨負債與槓桿比率增加，單季淨利息費用成長約 47%。進一步的融資成本壓力可能會抵銷物業層面的收入成長。
• 租約轉化執行狀況：430 萬美元的年化租金成長機會取決於簽約租戶開業並開始支付租金。若有所延誤將延後預期收入的挹注。
• 淨投資活動減少：更新後的 1.9 億至 2.55 億美元區間低於先前約 3 億美元的預期，減少了目前規劃的外部淨投資規模。
• 租戶信用損失：財務展望假設壞帳率為總收入的 30 至 70 個基點。若比率偏高可能會對租金收入與同店 NOI 造成壓力。

總結

InvenTrust 2026 年第三季的業績結合了同店 NOI 的正面成長、高出租率、良好的租金調幅以及更高的經常性 FFO。GAAP 獲利大幅增加主要是因為不動產出售獲利而放大，這使得 FFO 與 Core FFO 更能代表本季本業的營運進展。多項展望區間下限的上調具有建設性，而槓桿率上升、利息費用增加以及已簽約租約轉化為付費進駐率仍是主要關注焦點。