基爾羅伊房地產 2026 年第三季財報：租賃動能增強，惟 FFO 下滑

基爾羅伊房產 (Kilroy Realty, NYSE: KRC) 公布 2026 年第三季營收為 2.716 億美元，較去年同期的 2.797 億美元下滑約 2.9%；GAAP 稀釋後每股盈餘 (EPS) 從 1.31 美元降至 0.13 美元。全美房地產投資信託協會 (Nareit) 定義的稀釋後每股營運現金流 (FFO) 從 1.08 美元降至 0.88 美元，儘管單季租賃面積達約 81.5 萬平方英尺，且本季末物業組合出租率達 83.0%，高於實際進駐率 76.9%。

核心財務業績

相較於淨利潤的顯著下滑，營收降幅較為溫和。2025 年第三季包含處分可折舊營運資產的 1.105 億美元收益，而本季則無相關處分收益。此外，總費用自 1.990 億美元增至 2.127 億美元，主因物業費用、房地產稅、折舊與攤銷增加。

在公司呈現的對帳調整中剔除處分可折舊營運資產收益後的 FFO，亦下滑約 19.9%。這表明獲利衰退並非完全歸因於前一年的資產出售收益。

租金收入自 2.749 億美元降至 2.668 億美元。利息費用自 3,220 萬美元增至 3,940 萬美元，除了物業層面的營運成本外，帶來了額外壓力。

租賃與區域營運表現

基爾羅伊本季簽署約 81.5 萬平方英尺的租約。這包含 34.5 萬平方英尺的原空置空間新租約、12.7 萬平方英尺的現有進駐空間新租約，以及 34.3 萬平方英尺的續約。續約總量中包含在 Crossing 900 與 Box 簽署的一筆為期 12 年、約 24.3 萬平方英尺的租約。

扣除短期租約後，次世代租賃的 GAAP 租金較先前水準上漲 30.6%，現金租金則上漲 9.7%。若扣除已空置超過 12 個月的空間，依 GAAP 基準計算的上漲幅度為 37.9%，依現金基準計算則上漲 13.9%。

區域進駐率數據按年比較表現參差。舊金山降幅最大，而聖地牙哥與奧斯汀則有所改善。

截至季末，穩定物業組合總面積約為 1,710 萬平方英尺。管理層表示，所有五個區域的出租率皆較上一季有所改善，不過總進駐面積仍低於去年同期水準。

資產負債表與資本配置

截至 9 月 30 日，現金與現金等價物為 9,430 萬美元，低於 2025 年底的 1.793 億美元。無擔保債務淨額從 40.0 億美元降至 37.5 億美元，擔保債務為 5.888 億美元，高於年底的 5.927 億美元。基爾羅伊無擔保信用額度下尚有 4,000 萬美元未償還款項，而年底則無餘額。

7 月，公司按面額償還了 2.00 億美元於 2026 年 10 月到期、利率為 4.350% 的私募優先債券。總負債自 2025 年底的 52.8 億美元降至 50.7 億美元。

基爾羅伊宣佈並發放每股 0.54 美元的季度普通股股利，相當於年化每股 2.16 美元。公司還簽署了一項協議，擬以 1,950 萬美元的總收益出售位於聖地牙哥 Kilroy East Village 的土地，預計將於第四季完成交易。

已簽署租約提供未來動能，惟目前獲利仍落後

物業組合 83.0% 的出租率與 76.9% 的進駐率之間存在 610 個基點的差距，代表已簽署但尚未開始履行的租約。隨著租戶進駐，此預備租約庫可為未來的進駐面積與租金收入提供支撐，但第三季業績仍反映出較低的實際進駐率與下滑的租金收入。

扣除 Kilroy Oyster Point 第二期 (KOP 2) 後，物業組合進駐率為 80.7%，出租率為 84.8%，使得租約開始履行的差距縮小至 410 個基點。此一差異顯示出 KOP 2 對公布的物業組合指標造成拖累。已簽署租約的正租金利差改善了租賃預備庫的經濟效益，但租約開始履行的時機對於將租賃活動轉化為營收而言仍然十分重要。

2026 年財務預測

基爾羅伊將 2026 全年 Nareit 定義的稀釋後每股 FFO 預估值區間從 3.49-3.63 美元收窄至 3.55-3.59 美元。公司亦調升了 GAAP 稀釋後每股淨收益區間、收窄進駐率假設，並調高同物業現金淨營運收益 (NOI) 成長展望的下限。

公司維持約 1.500 億美元的開發支出假設，以及 3.475 億至 5.000 億美元的營運物業處分區間。開發中物業 NOI 主要來自 KOP 2，而財務預測假設 Flower Mart 專案將持續資本化至年底。

管理層觀點

執行長 Angela Aman 表示，在超過 80 萬平方英尺的長期租約以及所有五個區域出租率按季成長的支撐下，基爾羅伊西岸市場的成長動能持續加速。管理層亦強調，租賃活動來自多元的使用者與產業，而非單一租戶類別。

投資人應關注的風險

• 租約生效時機： 出租率與進駐率之間 610 個基點的差距意味著相當一部份已簽約租務尚未開始對進駐率與租金收入作出貢獻。
• 區域進駐率壓力： 穩定物業總進駐率同比下降 410 個基點，主要受舊金山灣區下滑 1,040 個基點所拖累。
• 營運與融資成本上升： 總費用增加約 6.9%，利息費用亦從 3,220 萬美元增至 3,940 萬美元，進一步導致 FFO 下降。
• 開發項目拖累： 開發中物業 NOI 預期仍將維持約 (2,100 萬) 美元，主因 KOP 2 所致，同時開發支出預計約為 1.500 億美元。
• 交易執行狀況： 價值 1,950 萬美元的 Kilroy East Village 土地出售合約已簽署但截至季末尚未完成交割，且全年展望仍包含相當規模的處分區間。

總結

基爾羅伊 2026 年第三季的業績顯示出租賃活動改善與當前財務表現疲弱之間的對比。正租金利差、約 81.5 萬平方英尺的已簽署租約以及龐大的待履約租務儲備，為未來的進駐率提供了潛在支撐，但較低的租金收入、更高的費用以及增加的利息成本壓低了 FFO。未來應關注的主要問題包括：已簽署租約轉化為實際進駐空間的情況、區域進駐率（特別是舊金山）的穩定狀況，以及達成收窄後全年 FFO 目標的執行情況。